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最近，房地產公司債屢遭市場資金拋盤，由此引發投資者對房地產債信用風險要大暴發的擔憂。機構分析人士則表示，目前來看，大部分房地產債發行人資產負債表的短期流動性仍維持良好，大面積發生信用風險的可能性較小。但是，在整體房地產行業風險不大的情況下，仍需要從財務上分辨和關注部分潛在風險較大的房地產債。
房地產公司債遭遇拋盤
近日，滬深公司債指數繼續平穩上行，漲幅收窄，盤中整體成交仍屬于低迷狀態，部分公司債，尤其是民營房地產公司債遭遇拋盤。
市場人士注意到，09富力債、09復地債等個券雖屬于發行主體中資質較好的民營房地產公司，但由于資金緊張局面影響，加之房地產新政導致其中長期現金流預期下降，近日由賣盤帶動成交量放大。另外，近幾個交易日來，盤中成交冷清，買賣盤稀少，市場靜待資金面恢復再伺機而動的情緒濃重，連08長興債、09哈城投等高折算率、高收益的城投債也成交寥寥。
“市場整體成交冷清，追逐高流動性品種，拋出風險增大的房地產公司債，配置一般公司債的趨勢表明資金謹慎觀望、避險意圖明顯。”中國國債協會分析師唐虎表示。
中金公司有關研究報告稱，房地產債中期有隱憂。如果房地產行業的調整持續2至3年，由于許多債券的回售日集中在2011年至2012年，違約的風險就會上升。
報告分析表示，房地產行業投機級發行人2010年一季度均加大了資本支出，大部分經營活動現金流從2009年的正值重新轉為負值，意味著信用有惡化的趨勢。同時銀監會、證監會都在進一步收緊房地產企業的多項融資渠道，可能會對預售賬款實施專款專用，這對于貨幣資金較少、同時在建項目較多的開發商資金鏈將產生較大影響。
資金壓力總體可控
興業證券的研究報告稱，房地產新政出來后，市場對房地產公司債的信用風險問題再度關注起來。目前房地產股票已經領先房價做出了反應。而對房地產公司債來說，如果市場重復2007年那樣的情形：隨著政策嚴格調控，房地產成交量快速下滑，房地產債市場信用風險是否快速到來？
據分析，未來房地產企業的資金鏈壓力取決于現金流入和現金損耗之間的缺口變化，從政策出臺到資金鏈壓力加大需要一段時間，而有關機構傾向于2010年前三季度內行業風險不會馬上體現。
中信證券認為，成交量決定了房地產公司的現金流入，新開工和新增土地儲備決定了房地產公司的現金損耗，兩者的變化趨勢如果持續呈現剪刀差，遲早會消耗掉充裕的現金，從這個角度來看，房地產成交量下滑持續的時間和房價下跌幅度很大程度上決定了行業風險。此外，信貸政策也會直接影響到房地產公司的資金來源和購房者的需求，從而對公司的現金流量表帶來影響。
回顧2007年政策連續調控后的影響，可以看到當時從銷量增速下滑、新開工面積增速上升到房地產企業顯現資金鏈壓力大約有6至9個月的時間，尤其是2008年面臨整體經濟環境下滑的惡劣環境。而目前房地產企業的資產負債表明顯好于當時，經濟現在也還談不上二次探底，本輪房地產政策調控的主要對象是過快上漲的房價，即房地產商的利潤空間可能受到擠壓，一旦房價調控到位，剛性需求釋放改善成交量萎縮的情況，房地產企業的資金壓力就相對可控。
“總體上看，貨幣資金/短期債務明顯高于2008年，償債保證倍數均高于1.5倍，一年內出現違約事件的可能性并不高。”中信證券有關分析師表示。
注意資金鏈風險較大的公司
海通證券表示，從成交量的變化來看，未來數月成交量萎縮已是大概率事件，一種情況是隨著下半年供給的增加，房價調整較快，成交量短期萎縮后再度起來，那么房地產企業手里的資金問題不大；另一種情況是房價調整很慢，成交量低迷時間較長(如持續半年以上)，那么房地產企業的資金鏈壓力可能又會進一步顯現。
“當然，在整體房地產行業風險不大的情況下，我們仍需要首先關注部分潛在風險更大的公司會不會成為短板。”海通證券有關分析師表示。
分析師認為，以往資金鏈壓力較大的一些房地產上市公司有幾個共同的特點：現金比例低、短期負債比例高、存貨比例高、融資渠道比較單一，為了完成全年的新開工計劃，如果融資渠道受限、銷售目標完不成，則資金鏈壓力逐步體現。從這個角度來看，未來房地產企業的資金壓力取決于持有的現金、融資能力、新開工情況等因素。
分析師進一步認為，新開工情況一方面和公司的土地儲備有關，另一方面也和去庫存有關。去年去庫存力度強的公司，在一季度市場銷量明顯回升的情況下，也必然加大新開工的力度，相反去庫存力度低的公司在一季度的新開工壓力小，現金損耗反而并不大。
當前二線城市受影響小于一線城市，那些二三線城市業務比例較高的公司并不用特別擔心。綜合來看，市場更關注的還是那些2007年前土地儲備比例高或由于補庫存等因素主動加大開工，而現金儲備不是很好、融資能力相對較差的民營上市公司。
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