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“雙軌制”能否破解保障房困局
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有專家建議政府嘗試政策性住房和商品房雙軌并行
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2010-06-08 作者：作者:記者 董時珊 南婷/報道 來源：經(jīng)濟參考報
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財政部財政科學研究所所長賈康日前公開表示，房地產(chǎn)市場應該分為兩個軌，即“保障軌”和“市場軌”。“保障軌”需要政府進行規(guī)劃和管理，而“市場軌”應該交給市場解決，政府只要管好保障性住房，商品房、產(chǎn)權房的價格多高都沒有關系，這是市場可以解決的問題。那么，“雙軌制”可否破解保障房困局？
近日在太原舉辦的第12屆房展會上，新設立的保障房展區(qū)引起了太原市民的關注，很多參展的觀眾上前詢問，獲得的答復卻是“大多數(shù)項目還處于建設階段”。
開工宣傳大肆鋪張，項目建成卻遙遙無期，建好的房子形成不了有效供給，百姓申請起來困難重重，這是太原保障性住房的現(xiàn)狀，也是全國保障性住房現(xiàn)狀的一個縮影。“看得見卻摸不著”，一位觀眾這樣形容他眼里的保障房。
“雖然申請比較麻煩，但低收入者至少還有住上保障房的指望，我們這些夠不上申請條件、又買不起商品房的人可怎么辦呢？”剛參加工作不久的小胡很是焦慮。
小胡來自山東農(nóng)村，大學畢業(yè)后留在北京工作，工資不算低，每月差不多有5000元，“可這樣的工資比起北京的房價來真是杯水車薪啊，與人合租一個兩居室每月就要花1000多元，積蓄根本買房無望，這樣下去，結婚、贍養(yǎng)老人都成了問題，還談什么安全感和歸屬感呢？”
記者了解到，這樣的人在大城市并不少見，他們受過高等教育，有穩(wěn)定的工作，希望通過知識改變命運，他們不符合保障房的申請條件，但憑自己的收入又無法承擔高昂的商品房價格，因此被形象地冠以“夾心層”的稱號。
對于保障性住房為何遲遲不能形成合理順暢的供應，專家認為，地方政府是其中關鍵的一環(huán)，在現(xiàn)行的考核體制下，地方政府關心的是任期內(nèi)的業(yè)績，關心的是GDP和財政收入，這導致地方政府的決策短期化。土地收入是地方政府最重要的財政來源，房地產(chǎn)市場的繁榮符合地方政府的利益。
“去年土地收入達到14000億，都被地方政府拿走了，地價越高，對地方政府越是有利，他們沒有動力建保障性住房”，江蘇省銀監(jiān)局局長于學軍近日在清華大學舉辦的一場房地產(chǎn)論壇上指出。
此外，保障性住房的定位不夠準確也是造成目前保障房困境的一個原因。保障性住房和商品房之間界限模糊，引發(fā)了實施過程中的諸多問題。政府在調控時也不能有的放矢，有時候會出現(xiàn)“一刀切”的現(xiàn)象，造成市場混亂。
專家認為，衣食住行是群眾生活的基本要求，政府對于這些公共品有提供服務的義務，不能完全交給市場，保障性住房體現(xiàn)的就是政府的服務功能。保障性住房和商品房有著不同的屬性，一個是公共品，一個是商品，應該區(qū)別對待。
清華大學金融系主任、中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵建議，政府嘗試政策性住房和商品房雙軌并行的“雙軌制”，鼓勵地方政府學習新加坡和香港的經(jīng)驗，由地方政府用自己的土地直接開發(fā)政策性住房，擠出房價中的高利潤和泡沫。
賈康也贊成“雙軌制”的做法，他還進一步解釋說，“保障軌”的內(nèi)容包括要有足夠的廉租房滿足最低收入人群的居住要求，也要有一定的適租房滿足夾心層、年輕白領、職業(yè)生涯初期就職者等人群的居住要求。適租房不一定要是產(chǎn)權房，但是要設計相應的長租機制，保障居住的穩(wěn)定性。要在觀念上引導年輕人順應根據(jù)實際財力進行“階梯消費”的大趨勢，在買不起產(chǎn)權房的時候選擇廉租房和適租房。
“把責任落實給地方政府，并進行考核，肯定會起到一定的效果”，于學軍說，“省政府必須考核地市政府保障性住房的完成情況，確保保障性住房規(guī)劃的實現(xiàn)”。
業(yè)界專家認為，“兩軌制”在操作中還存在一定的不確定性，如果真的“兩軌”分離，政策性住房和商品房差價過大，可能會在政策性住房的審批環(huán)節(jié)產(chǎn)生新的尋租問題。但是保障性住房和商品房不同的屬性決定了政府必須區(qū)別對待，這也是世界各國房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢。只要政府擺好保障房的定位，處理好中央政府和地方政府的利益分歧，并且下決心解決廣大人民群眾的住房困難，保障房將不再是百姓眼里的鏡花水月，中國的保障房之路將越走越寬。
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