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新華社記者 李健/攝（資料照片） |
專家認為，下半年房價恐將呈現下跌趨勢，明年一季度有望觸底
房價膠著狀態可能就要打破。國家統計局10日公布的數據顯示，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格雖然同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個百分點，但環比與上月持平。專家認為，下半年房價恐將呈現下跌趨勢，預計明年一季度才會觸底。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，自4月份成為這輪房價同比增幅的高點后，已連續第3個月出現回落。今年剩余月份，這一增幅將基本保持回落和震蕩態勢。
楊紅旭解釋說，7月份70個大中城市房價環比持平，說明當前市場處于膠著狀態，買賣雙方在價格上互不讓步。這也正是近期國家相關部委再三重申和強調調控不放松的原因。不過，部分大型開發企業正在對部分普通住宅項目進行促銷，預期隨著下半年供應量的增加和企業資金漸趨緊張，將會有更多企業加入促銷陣營。下半年，房價將會維持下跌態勢，預計明年一季度觸底。
與悲觀的預期相反，也有部分人士持樂觀態度。美聯物業全國研究中心主任徐楓認為，全國房價還是會持續上漲，通過對通脹壓力、產業鏈協同效應、剛性需求與投資需求、人民幣升值、城市化進程、舊城改造等宏觀因素以及全國商品房待售面積、捂盤等微觀因素的綜合分析，“支持房價上升的因素遠遠高于支持房價下跌的因素”。
記者發現，房價出現變動的同時，成交量、開發商資金鏈等問題也備受關注。
數據顯示，1月至7月，全國商品房銷售面積4.58億平方米，比去年同期增長9.7%，增幅比上半年回落5.7個百分點。7月當月，全國商品房銷售面積6466萬平方米，同比下降15.4%；全國商品房銷售額3066億元，下降19.3%。
“調控政策對房地產成交影響相對較大，其中增幅回落5.7個百分點就足以說明這一點。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟分析說，7月全國商品房銷售面積和銷售金額同比出現了15.4%、19.3%降幅，說明調控政策效力顯現，首先打擊了投資和投機需求，促使其減緩入市步伐或者直接不入市，其次改變普通購房者對未來房價預期，減緩其入市步伐。
不過，前7個月的商品房銷售面積仍呈增加態勢，在陸騎麟看來，目前成交量出現上升只是短時的現象。從上海近期商品住宅成交面積來看，不管是前7個月還是7月份，全市成交面積處于近五年來的最低位，成交出現反彈只是觸底反彈，在政策調控不變的情況下，短時的反彈不能說明其具有持續性，后續如何還需要看政策和房價的走勢。如果政策持續從嚴，房價不下調，那么未來成交量不可能有大幅的反彈。如果房價出現下跌，且剛性需求再次入市，未來成交量反彈才可能具有可持續性。
成交量的持續下滑也令房地產開發商的資金鏈備受考驗。楊紅旭告訴記者，1月至7月，房地產開發企業本年資金來源38876億元，同比增長39.4%，增幅較1月至6月減少6.2個百分點，自1月至2月增幅觸頂之后，這是連續第7個月回落。接下來增幅將持續收窄，開發企業資金面將由寬松向緊張慢慢演變，預計下半年資金將出現一定程度的緊張局面。隨著恒大、萬科、綠地、保利等地產巨頭紛紛開始促銷，開發商降價現象將越來越普遍。
“從月度情況來看，7月份房地產開發企業資金來源為5157億元，比6月份減少19.8%，開發商資金面最寬松的時候已經過去。”楊紅旭補充說。
后續政策走勢一直是關注的焦點。銀監會近日重申，對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。
徐楓認為，從中期來看，我國經濟可能將面臨通貨膨脹及國際收支逆差的局面。在此背景下，除了信貸之外，稅收方面也可能收緊。陸騎麟則表示，未來仍舊是落實細化政策的過程。實際上許多政策對于調控樓市都能起到明顯的作用，但仍需進一步落實到位。
中原地產認為，目前各地在新政執行方面仍維持原有的從嚴態勢，其中部分城市略有松動的第三套房貸被再度收緊。預計下半年，樓市仍將處于目前的嚴厲政策形勢之下。 |