在外媒的報道中，鄂爾多斯新建的城市核心區——康巴什新區，被稱作“鬼城”，大意是說這里現代建筑密集，公建、高層住宅、花園洋房、別墅等建筑眾多，城市片區面積也很大，道路不次于北京的長安街，但卻人跡罕至，特別是在夜晚成為一座黑燈瞎火的“空城”，形如一座沒有人煙的鬼城或是那種被人類荒廢了的城市。

　　城鎮建設要與人口相匹配

　　新浪網友“大理山居”在博客中說，何謂鬼城，典型代表是日本片《千與千尋》里的那個鎮子，鋪面繁華卻沒個人影，尤其是那些飄香的飯菜，更添鬼氣。要試圖下個定義的話，便是人流與城鎮的規模和設施，遠遠不能匹配。
　　在中國，常見于那些基于規劃造出的新城，有很多房子而人氣卻沒跟上。又如那些夜間開燈率極低的樓盤，或者年輕人都已流往外地打工、而老一輩又逐漸老去的鄉村。中國的鬼城、鬼樓、鬼村，主要是上述三個原因。城鎮的設施，要跟人口相匹配，如此的城鎮會顯得比較和諧。

　　有錢人買房不一定為了住

　　“蕭雨的夜色天空”說，我只能認為，城市發展到一定階段必然要尋求自我更新、自我形象的改善和重塑，從而對外擴張發展，同時大量的土地囤積與房地產開發也可以促進政府收入增加，但這未必適應民生發展的需求。
　　據說，這些新建的住宅小區早已都被賣掉了，對于這點我毫不懷疑，鄂爾多斯有錢人完全有不可限量的能力消化“這點”有限的商品房(量其實已不算小了)，他們的投資在鄂爾多斯當地已無法被完全滿足，才使得他們游走于全國各地，繼續癡迷地尋找著投資獲利的各種途徑。
　　很顯然，這些房屋都被當作了一種資產的儲備而暫時地擱置在那里。對房地產我們不能停留或局限于狹隘片面的居住需求層面來看待，而今房地產價格的上漲反映了需求的多樣化和充足的消化量能徹底地釋放，因此真正的價值應該有多大，是多少，我們無從確認。
　　對于鄂爾多斯房地產究竟會有多少泡沫的成分，我們真的很難去判斷，這在中國很多地方都如此，因為我們無法確切地考量社會中，住房使用需求究竟有多大，投資需求有多大，置業的用途是什么，人們置業的觀念和出發點是如此的千差萬別，因此談論房地產泡沫對于不同地區我們不能一概而論。
　　鄂爾多斯人不喜歡投資股票債券這些金融衍生產品，他們最喜歡的還是投資房地產。地域內的傳統觀念促使房地產投資相當火熱，有錢人可以擁有很多套房子。

　　是市場行為還是政府行為？

　　“盛大林”在博客中說，有一個因素對評判這個問題非常重要，那就是康巴什新區這座新城是誰的“作品”？因為，如果是市場的行為，那至少說明市場比較看好它，而任何后果也都由市場主體來承擔；而如果是政府的行為，那就與市場隔了一層，而決策者往往可以不負責任。當然，如果政府獨資建設新城經過了科學、民主和依法決策的程序，比如廣泛征求過民意并經過了人大等民意機關的審議通過，那么全民為失敗埋單也是理所應當的。可是，報道中沒有提及這一點。從民資不愿參與以及入住率很低的現狀來看，如此大行舉債且“預期收益不確定”的政府工程也不太可能得到民意的普遍認可。
　　市場有其自身的規律，不是行政力量所能左右的。因此，鄂市的這座“鬼城”之所以可怕，不在于現在“沒人氣”，而在于它是“政府造”。