|
2009年年中，住房和城鄉建設部、監察部聯合下發文件，要求全國建設規劃系統對房地產開發領域規劃違規及違規變更容積率的行為進行清查。2009年年底，住房和城鄉建設部再次下發文件，要求地方建設規劃系統開展此次檢查的“回頭看”工作，抓好“典型案例”。但時下的北京樓市，以LOFT、商務公寓等形式出現的“商改住”仍然層出不窮。
合生·世界村40年產權的“非住宅”待遇
北京經濟技術開發區(下稱亦莊開發區)的東南方向，一個總建筑面積高達60萬平方米的社區，近60%的房子卻只有40年產權——合生·世界村將這個謎題留給了北京樓市的購房者。一位相關的意向購房者向記者反映，該項目在按揭貸款、水電費用等方面，均不能享受“住宅”的相關待遇，至于按照2008年底下發的多項鼓勵房地產消費的優惠政策，就更無從談起了。
地產項目為何“商改住”
21世紀不動產北京中天大業總經理鄧中文表示，一般來說，“商改住”有幾個前提，一個是這個區域不適合商，適合住；二是開發商開發的這個階段也是適合住，而非商用；三是“商改住”后的售價高于早先商業用途的價格。如此說來，開發商“棄商而住”常常有其不得已的苦衷。地產項目頻繁“變身”，其實正提示了政府規劃部門職能的某些缺失。鄧中文說：“政府的規劃指導意見長期跟市場脫離，導致了‘住改商’、‘商改住’的出現。”在這種環境下，開發商從市場角度出發的改造，一定意義上彌補了規劃的漏洞。上世紀90年代初期，深圳寫字樓市場火爆，放量激增，供需平衡的打破導致此后長時間內市場低迷，許多爛尾樓就此出現。當時，一些已批復的寫字樓物業，為了規避風險，紛紛改頭換面，以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。今天京城樓市“商改住”的盛行，是否同樣是商用物業過熱的信號。
“商改住”的灰色利益帶
中國城市經濟學會副會長楊重光明確指出，科研用地不屬于居民生活用地范疇，不能擅自更改，若要將土地性質用途更改為經營性用地，則必然涉及到補交土地出讓金。楊重光分析，恰恰命中了“商改住”的灰色利益地帶的關鍵所在——由于科研、工業類型的用地，按照目前市場情況，其土地出讓金、土地價格以及稅費等運營成本，都明顯低于住宅，于是，這其中灰色的利潤空間也就隨之產生了。楊重光還強調，原則上說，立項為非住宅的項目，在水電費用上，不可能調整為民用價格。而目前市場上開發企業對購房者所宣稱的改為民用價格水電，實際上多是開發商自己補貼之后，導致的水、電價格相比于非住宅使用的成本降低。
北京將進入“高端住宅元年”
近期北京樓市不斷出現“新聞”。3月15日北京土地市場6宗地塊交易，誕生三個地王，特別是四環外的望京地王樓面單價已達2.75萬元/平方米；3月17日7宗地塊的集中入市，一周內北京土地市場成交總額高達219.75億……這似乎驗證了業內人士此前的斷言：未來北京低于5萬元/平方米的高端樓盤將難覓蹤影。而近期在太陽宮區域樓盤紅璽臺舉辦的高端住宅論壇中，更有專家認為，在成熟區域的城市高端住宅市場，由于泡沫較少、投資價值更高，新的價格波瀾或將繼續掀起，而北京或將就此進入“高端住宅元年”。 |