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我國實行嚴格的土地保護政策，不得非法轉讓土地，但多年以來，土地違法行為卻愈演愈烈，各種規避法律以達到土地使用權轉讓的行為十分普遍。徐州市一家房地產開發公司(下稱房地產公司)四年多前與他人簽訂了一項土地使用權投資轉讓約定，如今釀成紛爭，就從一個側面暴露了土地使用權轉讓中的一個突出問題。
2005年，房地產公司與當地居民陳某簽訂為期15年的“房屋租賃協議”，租賃期限自2005年10月1日至2020年12月31日。其中約定，乙方陳某在租賃期前四年內購買資金籌集到位，甲方房地產公司同意以1160萬元將該房產范圍內的產權、土地使用權及附屬設施以投資形式使乙方獲得產權，并配合辦理過戶手續。如超過四年，將不再按此條件賣給乙方。
2009年9月27日，亦即上述協議約定的爭議標的物以投資形式“賣給乙方”倒計時第四天，陳某的一紙訴狀遞到了徐州市中級法院，稱在四年的租賃期限內，他籌集到了購買資金，但房地產公司以種種理由拒絕履行雙方之約定，請求法院判令房地產公司在10日內將雙方爭議的相關房屋使用權、相應土地使用權轉讓給他。
房地產公司答辯，違約的恰恰是陳某，在此之前，公司多次通知陳某協商投資事宜，但陳某不置可否，其既無履約誠意，也無履約能力，完全屬于惡意訴訟。
撇開雙方誰違反了約定不談，雙方這種試圖規避法律、規避行政審批的行為是不應受法律保護的。
本案爭議的標的主要是停車場項目土地使用權，由于項目屬于公用事業，涉及公眾利益，又屬于微利項目，它享受部分優惠政策。2003年3月，徐州市國土資源局下文給房地產公司，正式批準同意為房地產公司新建停車場撥用這塊國有土地三畝七厘。2004年8月，徐州市國土資源局又兩次下文給房地產公司，同意以每平方米364
.5元的價格協議出讓給房地產公司國有土地共二畝多，并要求“嚴格按照批準用途進行建設，未經市國土資源局批準，不得轉讓、出租、抵押”。
但是，房地產公司卻用出租的方式試圖獲得投資資金進而開發項目。他們在答辯狀中供述：從項目成立的原因、使用宗旨可以看出，該項目雖然可以進行市場化經營運作，但是經營范圍不能脫離原審批的使用功能。如果違反原審批功能，改作他用，即視為侵害了公眾利益。一旦此種行為發生，建設單位就會受到市政府相關職能部門的嚴厲制裁和處罰。正因為如此，我們才在合同第四條約定為投資而非轉讓。因為一旦以投資形式進行，雙方就必須限定對方的行為，在簽訂投資協議并成立有限公司時，被告就可以用政府審批使用功能來約定原告獲得產權時的使用性質。
有關專家指出，這實際上是近年來頻繁出現的以公司股權轉讓方式轉讓土地使用權模式。他們通常以低價取得國有土地使用權，再成立項目公司，在土地未開發的情況下，將公司股權100%進行轉讓，通過投資、股權轉讓的方式，回避實質性的轉讓行為，從而以合法形式規避法律的強制性規定。
由于房地產開發具有周期長、投資大等特點，開發過程中因后續資金不足或因其他市場因素，導致房地產企業通過轉讓土地使用權謀求出路的市場現象頻頻發生。投資者發現，通過對房地產項目公司在股權層面上流轉，可以合理地規避市場及法律上的某些風險、節省稅費。
這種轉讓不應獲得法律支持，但司法實踐中卻往往能得到一些法院的支持。這些法院往往單純地基于誠實信用原則和為了懲罰失信的轉讓方而促使合同生效。 |