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本報訊
興業銀行資深經濟學家魯政委表示，當前房地產業的持續升溫，已使得價格快速回升到了2008年中國經濟出現急劇調整前的水平，可能導致房地產業通過消費和投資渠道對宏觀經濟的帶動作用趨于弱化。
當前，我國房地產業持續升溫。7月份房地產開發投資同比增11.6%，較上月加快1.7個百分點，這是在1-2月份達到1%的歷史低位后的連續第五個月回升。
作為背后的主要推動因素，是價格和銷售量的同步回升。7月份房屋銷售價格指數同比增長1.0%，較上月提高0.8個百分點，也是在延續了6個月的同比負增長之后，自6月份以來連續第二個保持同比正增長。與此同時，商品房累計銷售額也同步上升，1-7月份累計已達約2萬億元，較去年同期增長60.4%，銷售額增速自年初以來持續加快。
量價齊升，大大鼓舞了房地產開發商的信心。7月房地產業資金來源景氣指數達到103.3%，較上月提高4.6個百分點，這也是該指數在保持了長達12個月的100之下的水平后，首次回升到100以上。與此同時，土地購置面積也在繼續增加。
然而與此同時，隨著房價快速回升至本輪調整前的高位，房地產業對經濟的帶動作用已出現可能減弱苗頭。
魯政委說，人們通常認為，房地產業對消費具有很強的拉動作用。因為雖然房產購置本身屬于投資，但購房之后的裝修、家電配備等誘致性需求較多。但仔細尋思不難發現，只有自住需求能夠產生這樣的消費帶動作用，而出于投資性(或投機性)目的的購房，則未必具有帶動消費的作用。這方面的一個典型例子，是所謂的儲蓄性購房(或保值性購房)：購房者完全將房屋等同于一種具有保值功能的儲蓄，其購買若干套房屋，既不裝修也不出租，純粹為了保值，房屋只是在需要用錢的時候才被出售。不裝修、不出租的特點，一方面弱化了對消費的拉動，另一方面也使得即使住房空置率上升租金水平也難以下降。而當前房價的快速回升，已越來越多地將年初啟動這個市場的自住需求者逐出了市場，而更多的投資需求者正在進入并主導這個市場。由此將大大弱化房地產業對消費的拉動作用。
其次，房地產業從投資角度對經濟的拉動作用出現趨弱苗頭。雖然7月份房地產開發投資增速較上月繼續回升，但根據資料，7月的投資額卻出現了今年初以來的首次顯著走低，較上月減少了1000多億元。即使考慮到每年7月份投資額均有下降，在剔除季節性因素后，也依然較上月下降了300多億元，為今年以來的首次環比下降。與此同時，房地產開發投資額在全部城鎮固定資產投資中所占的比例，今年初以來也一直是下降的，由1-2月份的23.3%下降到了7月份的18.5%，并未因房價上漲、投資同比增速回升而使占比也出現提高。
魯政委表示，投資額下降和占比持續下滑，暗示了期待房地產在短期內就肩負起引導中國經濟進入持續回升通道的重任，可能還期望過高。之所以在房價快速回升至高位的情況下，地產商卻并未立即加快投資，一個重要原因可能是銷量已開始出現萎縮。這顯示高房價對人們購房制約作用已開始逐步顯現，再加上宏觀調控政策微調所觸發的觀望情緒，使得房地產銷售再度走到了“價高量縮”的進退維谷境地。如果這種形勢延續，則剛剛出現的房地產企業融資條件改善，也可能在未來再度陷入困境。 |