本報訊  DTZ戴德梁行發布的最新一期《中國住宅市場2009年上半年分析報告》顯示，今年上半年，全國住宅市場成交恢復明顯，全國商品住宅銷售面積同比增長高達33.4%。成交量的持續恢復帶動前期積壓庫存加速消化，截至今年6月底，全國主要城市庫存消化量已超過原有庫存46%。與此同時，銀行系統對于房地產業逐步由謹慎轉為樂觀。第2季度房地產業從銀行獲得的信貸資金總量同比增速高達82%，遠超整體信貸增速水平。

    商品住宅市場庫存消化明顯

    報告顯示，受益于政府宏觀政策措施的刺激以及較低的利率水平，2009年前6個月國內住宅市場整體銷售狀況呈現逐月恢復態勢。上半年，個人按揭貸款總額達到2829億元，同比增長63.1%。第2季度個人按揭貸款呈加速增長態勢，環比第1季度增幅高達87%。DTZ戴德梁行預計，下半年央行仍將維持現有的低利率政策不變，有利于穩定剛性需求釋放。
    記者了解到，隨著購房者信心的逐步樹立，全國住宅市場成交恢復明顯。其中，2009年1至6月全國商品住宅銷售面積高達3.14億平方米，同比增長33.4%。按季度來測算，前兩個季度全國商品住宅平均季度成交1.57億平方米，這超出2006至2008年平均水平5%。
    與此同時，根據DTZ戴德梁行監測數據顯示，上半年北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、武漢、長沙、成都、廈門全國十大樣本城市共成交商品住宅5396萬平方米，同比增長85%。平均月度成交水平已超出2006至2008年23%。其中二線城市受到地方政府更為靈活的補貼政策的刺激，成交量恢復更為明顯。上半年十大樣本城市中二線城市月均成交超出2006至2008年月均水平41%，而同時一線城市僅為7%。成交量的持續恢復帶動前期庫存積壓的加速去化。截止2009年6月底，全國主要城市庫存去化量已超過原有庫存46%。如果按2009年的月均成交測算，預計未來3個月內現有庫存將有可能消化出清，庫存去化幾近合理水平。
    DTZ戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮認為，上半年宏觀市場流動性充裕、行業信貸狀況持續改善支撐了行業的復蘇。一方面，上半年廣義貨幣供應量同比增速高達24%，遠超過年初央行預期的全年17%的增長目標。短短6個月時間，央行已向市場額外多注入了大約5萬億元的流動性以確保整體經濟活力，整體市場流動性充裕；另一方面，為了對沖通脹，居民儲蓄存款增速已由1月的33.8%回落至28.4%。截至6月底預計已有將近1.1萬億的市場資金重新回流資本市場；此外，隨著二季度全國范圍內住宅產品的持續熱銷，銀行系統加大了對房地產行業的信貸支持力度。

    開發商對外擴張提速

    在住宅市場成交明顯恢復，庫存消化提速以及銀行信貸支持等多重利好的刺激下，房地產開發商對外擴張也明顯提速。報告顯示，2009年上半年全國范圍內房地產開發企業從銀行系統獲得的信貸資金總量已超過8000億元。僅半年時間房地產開發企業獲得的信貸支持總量就相當于2008年全年資金總量的近八成。
    記者發現，與第1季度發展商更為注重自身資產負債水平的恢復、將有限的資金用在現有存量項目的建設上略有不同。進入第2季度，大幅放量的信貸增長并未帶動住宅竣工增長超預期，僅帶動住宅竣工增長20%，較第1季度27%的同比增速有所回落。但同時，受益于銀行加速的信貸支持及穩步向好的住宅市場預售狀況，第2季度開發商購置土地及商品住宅新開工面積兩項指標的下滑速度明顯收窄，已由第1季度的-40%和-20%恢復至-15%和-16%。這充分說明開發商資金狀況較為好轉，在市場中的表現已轉為積極。
    這在土地市場表現得尤為明顯，根據DTZ戴德梁行對全國十大樣本城市土地市場的監測來看，第2季度十大城市共成交居住用地(含居住用地的綜合性用地)1970萬平方米，環比第1季度增長361%。居住用地占全部土地成交的比例也由第1季度的20%提升至58%。由此可見，進入第2季度以來發展商對外擴張步伐開始提速，居住用地又重新受到青睞。

    下半年走勢謹慎樂觀

    對于下半年的走勢，報告指出，鑒于6月份新增信貸繼續創出天量，7月9日央行恢復了暫停半年的一年期央票發行。通過央行此舉的政策意圖以及1998年的前松后緊的信貸經驗，預計下半年政府將逐步收縮信貸規模回收流動性，減緩流動性持續擴張步伐。
    與此同時，現階段市場對于通脹預期的“去貨幣化”過程促使資金重回樓市，部分投資投機需求已重新浮現。近期從政府加強監管第二套房貸的政策意圖，可以預計下半年政府對于樓市的政策態度將會由刺激轉為謹慎。
    報告預計下半年樓市成交量恐難繼續維持高速增長，穩定的價格對于下半年的樓市持續向好將產生至關重要的作用。