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| 中國人民大學(xué)嚴金明表示：打擊囤地投機行為 |
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| 2009-07-14 本報記者：洛濤 來源:經(jīng)濟參考報 |
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“房價上漲不能歸咎于地價上漲。與其糾纏于地價在房價中所占的比重是多少，不如將關(guān)注點放在打擊囤地投機、調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，強化住宅用地保障機制上。”中國人民大學(xué)嚴金明則表示，從經(jīng)濟學(xué)角度看，房價是由供給和需求所決定，即供求關(guān)系才是決定房價漲跌的主要原因。如果從市場價格角度考慮的話，房價決定地價，也就是說，房子的價值決定了土地的價值，如果一個區(qū)域的房屋銷售價格較低，會影響土地的交易量和價格的上漲。
例如2008年下半年，全國不少地方樓市低迷，住宅用地流拍就比較普遍。而招拍掛的地價是由開發(fā)商拿地時對房價的市場預(yù)期所決定的。一般來說，房價由地價、建安成本、稅費、利潤等幾部分構(gòu)成，開發(fā)商是否拿地是根據(jù)期望房價倒推地價，也就是期望房價減去建安成本、稅費和利潤后的部分。建安成本、稅費在一定時期和一定區(qū)域內(nèi)相對固定，而對于未來期望房價不同的開發(fā)商判斷有可能不同，其追逐利潤的大小可能也會有差異，所以從某種程度上來說，地價的高低是由開發(fā)商基于房價期望漲跌大小和自己利潤大小所作出的決定。由此看來，房價直接決定了地價。
嚴金明認為，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的恢復(fù)有一定拉動作用，但如果住房市場投機氣氛過于濃厚，這一促進因素將轉(zhuǎn)變成重大阻力。20世紀90年代亞洲金融危機前夕，日本很多開發(fā)商囤積了大量土地，過分地把土地作為一種資產(chǎn)而囤積炒作，拿到手的土地不是為了開發(fā)，而是利用土地的稀缺性特點等待升值，這樣供應(yīng)出去的土地就在開發(fā)商手中來回炒作升值，形不成商品房供應(yīng)量，導(dǎo)致土地的實際有效供給減少，進而推高房價，風(fēng)險不斷累積的房地產(chǎn)泡沫最終破滅，極大地傷害了日本的經(jīng)濟。目前，我國已經(jīng)出現(xiàn)這種囤地、炒地的現(xiàn)象，開發(fā)商買地的速度明顯高于土地開發(fā)速度，已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來。
但嚴金明不否認土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場起很大作用。嚴金明表示，目前從整體來看，消費者對房屋的需求總量是固定的，所以土地的有效供給量將對房價有很大的決定作用。如果土地有效供給量增多，將會遏制房價的過快增長。所以切實發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)管作用，要采取加快住宅用地的投放，加大住宅用地的供應(yīng)量尤其加大保障性住房的供地等措施來平抑房價。
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