上海新房成交量連創(chuàng)新高

3月17日，行人從上海市江蘇路旁一正在建設(shè)中的住宅商品房前經(jīng)過。 　　易居中國3月16日的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月第二周(3月9日至3月15日)，上海市共成交商品住宅32.38萬平方米，環(huán)比大幅上升38.3%，這是上海樓市自2007年底受宏觀調(diào)控下滑以來的近70周新高。新華社記者:陳飛 攝

　　早春三月，經(jīng)歷了持續(xù)寒冬的中國房地產(chǎn)市場，呈現(xiàn)出絲絲縷縷的復(fù)蘇氣息，全國各大城市住宅成交量明顯反彈。與此同時，一些城市的房價開始觸底彈升。
　　樓市真的“春暖花開”了？

　　樓市迎來“春暖花開”？

　　素有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的2009“上海之春”房展會日前落幕。為期4天的展會吸引參觀者近13萬人次，創(chuàng)下了歷年新高；現(xiàn)場成交總額為1.2億元，創(chuàng)造了歷史新低。
　　盡管“看熱鬧的多、出手的少”，房展會還是給上海樓市帶來了真真切切的春日氣息。市場機(jī)構(gòu)佑威·樓市通提供的數(shù)據(jù)顯示：房展會帶動上海市商品房成交量節(jié)節(jié)攀升，3月13日至15日，全市商品住宅成交分別達(dá)到4萬、5.1萬、6.74萬平方米，創(chuàng)下2008年以來單日成交最高水平，當(dāng)周也成為近一年來上海樓市成交最高的一周。
　　上海樓市不過是當(dāng)下全國樓市的一個縮影。春節(jié)后，全國樓市普遍出現(xiàn)了成交大幅反彈的“小陽春”行情。在中國指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測的30個城市中，有24個城市2月住宅成交面積環(huán)比上升，有10個城市環(huán)比增幅超過50%。如上海2月份商品住宅成交面積為78.76萬平方米，比1月增加61%；先于全國調(diào)整的深圳，2月份新房成交面積為48.84萬平方米，環(huán)比上升了24.5%，比去年同期更是劇增580%。
　　“春意盎然”同樣出現(xiàn)在二手房市場。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2月份二手房成交量達(dá)4721套，比1月份高出近四成，也創(chuàng)下了2007年6月以來二手房單月成交最高水平。
　　成交的瞬時回暖令樓市悄然生變。嗅覺靈敏的開發(fā)商們對促銷的態(tài)度和樓盤定價，已經(jīng)發(fā)生了耐人尋味的變化。自“拐點(diǎn)論”之后一言一行便備受業(yè)界關(guān)注的“帶頭大哥”萬科，2月中旬暫停了幾乎所有促銷活動。上海的一些樓盤開始祭起兩三年前樓市火爆時常見的“少量多批”的推盤模式。根據(jù)易居中國的監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月9日至15日上海推出的18個樓盤中，有12個推出的房源面積在0.64萬至1.9萬平方米之間，具“少量多批：”推盤特征。易居中國分析師薛建雄分析，在當(dāng)前，開發(fā)商采用“少量多批”的方式一點(diǎn)點(diǎn)推盤，意在“多次開盤、反復(fù)提價”。
　　在“上海之春”房展會上，一處名為“中信和平家園”的樓盤罕見地沒有給出均價，看房人李姓女士猜測，“房產(chǎn)商肯定是有定價的，不標(biāo)價就是在觀察市場反應(yīng)。如果樓市回暖，房價肯定會水漲船高。”

　　剛性需求釋放，調(diào)整尚未充分？

　　“樓市已經(jīng)回暖了？”正在看房的上海白領(lǐng)葉利頗為疑慮，他被二手房中介告知，“一月份還是買方市場，現(xiàn)在可是賣房人的天下了。”
　　“陽春”行情在給開發(fā)商帶來信心的同時，也給買房人帶來了焦慮。趙孟潔在一家媒體工作，“我從去年就開始看房子，從春天看到冬天，終于等到樓市‘拐點(diǎn)’出現(xiàn)。可是降價的房子，不是距離太遠(yuǎn)，就是價格依然很貴。促銷廣告噱頭十足，好像真的有好大優(yōu)惠，跑過去一看，完全不是這么回事！”
　　“不管是時間周期還是價格深度，我認(rèn)為樓市調(diào)整還不夠充分。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，目前談樓市回暖尚言之過早。“春節(jié)后樓市成交量的反彈是合理的，但即使如此，2月份上海商品住宅成交量也僅相當(dāng)于去年的月均水平，依然偏低。”
　　專業(yè)人士認(rèn)為，2月份全國房地產(chǎn)交易量的回升主要是去年下半年以來凍結(jié)了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長陳晟向記者表示，從2月份上海樓市的成交結(jié)構(gòu)看，配套商品房成交占了三成，單價在1萬元以下的商品房占66.7%，單價在7000元以下的商品房占44.7%。“這表明，當(dāng)前市場的主流需求還是自住需求，而自住需求在任何時候都存在。”
　　記者從房產(chǎn)中介了解到，近一個月以來，婚房的交易出現(xiàn)井噴情況，一些剛性需求開始擇機(jī)入市。在“上海之春”房展會現(xiàn)場，多家開發(fā)商也在剛性需求上做文章，瞄準(zhǔn)工作不久、準(zhǔn)備結(jié)婚的新人，力推“中小戶型、低總價、近軌道交通”的樓盤。
　　但這一切尚未令樓市的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，巨大的商品房庫存量依然存在。戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米，消化這些庫存平均需要9個月時間。而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至去年底，全國商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米，同比增長21.8%。

　　[業(yè)界人語]持續(xù)回升仍待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇

　　知名專業(yè)房地產(chǎn)代理公司上海新聯(lián)康的“掌門人”周小麗在上海從業(yè)已有十多年。她表示，現(xiàn)在樓市銷量確實(shí)在回升，但她擔(dān)心，這種回升能否持續(xù)？
　　她的擔(dān)心在業(yè)內(nèi)很具有代表性。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲也認(rèn)為，全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整，這一輪周期性調(diào)整與中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整、世界金融危機(jī)同步，其結(jié)束有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
　　在此大背景下，蔡穗聲認(rèn)為，房地產(chǎn)政策取向的著眼點(diǎn)與歸結(jié)點(diǎn)應(yīng)是刺激市場消費(fèi)，維持開發(fā)投資規(guī)模。刺激消費(fèi)與維持投資規(guī)模是相輔相成、互為條件的。在刺激消費(fèi)層面，它既是維持開發(fā)投資規(guī)模的必備條件，又是擴(kuò)大內(nèi)需的重要構(gòu)成。
　　而中原地產(chǎn)研究中心研究總監(jiān)陶琦則認(rèn)為，高房價導(dǎo)致高存量，降價是市場博弈的必然結(jié)果，“在目前價格偏高、存量較大的城市，開發(fā)商應(yīng)該多考慮降價手段，以實(shí)現(xiàn)銷售。”
　　中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院在2009“上海之春”房展會期間對購房者所做調(diào)查顯示，以往考慮較多的樓盤景觀、學(xué)區(qū)等附加值，已經(jīng)被價格優(yōu)勢所替代。“在同等類型的樓盤中，價格是否足夠低，已經(jīng)成為購房者選擇開發(fā)商品牌的唯一標(biāo)識。”中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長陳晟說。

　　網(wǎng)言網(wǎng)語

　　●網(wǎng)友121.42.144.*：最近，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了住房成交數(shù)據(jù)：前兩個月，全國住房成交量同比增長6.1%。他們得出結(jié)論，住房成交量有所回升。好一個掩耳盜鈴的把戲！前兩個月住房成交量是怎么增的？業(yè)內(nèi)人士都心知肚明。繼1月新增貸款1.6萬億之后，2月新增貸款再超1萬億元，達(dá)到1.07萬億元。前兩月新增貸款規(guī)模已達(dá)2.69萬億元，同比多增1.64萬億元，完成了今年計劃“新增貸款5萬億”的一半還多。貸款的大幅增加及房貸政策的放寬，為開發(fā)商搞假按揭提供了天然的良機(jī)。在存量住房壓身，新樓盤不斷上市，壓力重重，資金鏈隨時崩裂的情況下，開發(fā)商乘機(jī)通過假按揭，套現(xiàn)撤離，而把包袱甩給銀行。這種所謂成交量回升的把戲，開發(fā)商們早已玩得滾瓜爛熟了。警惕啊！

　　●網(wǎng)友這座山那條河：要提高對全國樓市回暖論調(diào)的警惕，經(jīng)濟(jì)房廉租房馬上大量上市，回光返照！

　　●網(wǎng)友錢捆入袖：朋友在一工地上承包點(diǎn)小工程，昨晚喝酒時跟我說開發(fā)商又找他借“長得順眼點(diǎn)的農(nóng)民工”去銷售部捧捧場，哈哈。

　　●網(wǎng)友樓市價格：穩(wěn)定樓市是穩(wěn)定樓市價格還是成交量？樓市價格在過去的三年中成倍增加，難道現(xiàn)在不該降下來？如果不是穩(wěn)定樓市價格，那么就是穩(wěn)定樓市成交量？這么高的價格怎么能擴(kuò)大樓市成交量？擴(kuò)大內(nèi)需，是為了安居樂業(yè)。這么高的房價怎么能讓老百姓安居？房地產(chǎn)走過了一段不正常的發(fā)展，現(xiàn)在要回歸的時候。前一段房價調(diào)控不是很成功的情況下，怎么能夠現(xiàn)在談穩(wěn)定樓市？是穩(wěn)定什么呢？我不懂。

　　●網(wǎng)友218.21.211.*：要促進(jìn)樓市回暖，說白了就是讓老百姓買房。那在什么條件下大家才會真正爭著去買房呢？我覺得第一：房價確實(shí)得降到一定程度。讓老百姓看到真正的實(shí)惠，覺得時機(jī)已成熟了，讓人有一種機(jī)不可失的感覺。第二：讓老百姓手里真正有這筆錢，貸得了款，并且不費(fèi)力就可還貸。第三：讓老百姓不僅買得起房，還要住得起房，(適當(dāng)減免一些物業(yè)雜費(fèi))。當(dāng)然，開發(fā)商也要維持自己的利益，這就須要政府出面和開發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)了。

　　●網(wǎng)友222.185.124.*：從我個人的角度來看，房子這東西實(shí)在不應(yīng)該成為炒作的對象。因?yàn)橹袊�房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是非常有限的——土地的使用年限是有限的，房產(chǎn)權(quán)并不包括土地的所有權(quán)。不值得炒作的另一個原因是：房子的價格在使用，中國房子的價格和租金是不成比例的，并且房子后面還可能遭遇政府一些不確定卻隨時可能出臺的稅收政策。炒房子等于買套套自己。奉勸有房子的人沒必要去關(guān)心房子的價格走勢，積點(diǎn)德讓想買房住的人有個寬松合理的買房市場環(huán)境。