春節是樓市銷售傳統淡季，各大城市住宅成交量均大幅下降。但在慘淡數據背后，部分城市的房地產市場卻隱約呈現出一些回暖跡象——優質樓盤銷量上揚，成熟板塊止跌回穩。專家表示，政策利好配合開發商價格促銷推動了消費者入市，不過樓市能否真正回暖，3月份的成交量將是真實的“溫度計”。

量跌價升：隱約的回暖信號

　　進入農歷新年，開發商紛紛放緩了推盤節奏，市場供需均大幅減少。根據市場機構佑威·樓市通系統數據，春節期間上海樓市成交清淡，拖累1月份成交環比出現明顯下滑：2009年1月全市商品住宅成交面積為48萬平方米，相比去年12月下跌43.53%。
　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟通過對歷年來春節當月的商品住宅成交面積與春節前一個月的成交面積比較，認為今年春節期間成交下降幅度屬于正常區間。從近幾年數據來看，上海商品住宅春節當月成交環比跌幅最大的是2006年春節，跌幅為67.81%；成交量環比跌幅最小的是2007年春節，為42.62%；而今年1月環比跌幅為43.53%。
　　盡管如此，上海春節樓市仍然顯露出一些“企穩”信號。1月份全市商品住宅成交均價為每平方米13974元，相比去年12月上漲了15.78%，為2008年下半年以來所罕見。中高檔樓盤的熱銷是帶動成交均價上升的主要原因，如銷售面積排名居前的樓盤中，“長寧八八中心”成交均價每平方米超過2.2萬元，“中環凱旋公寓”為每平方米2.3萬元，浦東“仁恒河濱城”成交均價則高達每平方米3.2萬元。
　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說：“市場調整期間，郊區房價下行風險更大，而城中樓盤抗跌性較強。經過一段時間的等待，一些購買力較強的自住需求者在政策利好推動下選擇了在中內環購房。”

觀望仍在繼續　“抄底”意愿增強

　　美聯物業上海區副總經理丁偉告訴記者，從大年初四開始，前來看二手房的人就明顯增多，比1月上旬增加了約30%。但總體上是看的多、出手的少，大家還在觀望，期待更多優惠政策出臺，以及房價的進一步調整。
　　不過，據丁偉觀察，不少業主對樓市后市信心有所增強，優質地段、優質樓盤的二手房報價已經止跌回穩，不少購房者“抄底”意愿增強。“如浦東聯洋板塊，前期部分房源價格下跌約20%，近期價格有8%左右的反彈；普陀區的‘中遠兩灣城’樓盤，價格也在前期下跌的基礎上反彈了5%以上。”
　　上海財經大學對上海市消費者信心指數的調查結果顯示，2008年第四季度上海消費者購房意愿指數為56.9點，較上季度小幅上升3.4點；而購房預期指數增幅更加明顯，從上季度的69.1點提高9個點達到78.1點。受訪消費者中，認為“當前是購房好時機”的比例由上季度的11.7%提高到本季度的14.4%，認為“未來半年是購房好時機”的比例則由上季度的18.3%提高到了本季度的24.9%。

3月或成樓市回暖“溫度計”

　　楊紅旭認為，從去年第四季度以來，一系列刺激樓市的政策相繼出臺，如個人住房貸款利率優惠下浮30%、最低首付款比例調整為20%；首次購90平方米及以下普通住房，契稅暫下調至1%，免征個人購銷住房印花稅等等，這形成了自去年11月以來樓市的首次“回穩”，但能否真實回暖，還取決于宏觀經濟走勢。
　　專家認為，如何化解巨大的存量房壓力或許是決定牛年樓市走向的關鍵因素。數據顯示，截至去年11月末，全國商品房空置面積達1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比前10個月提高了2.2個百分點。
　　DTZ戴德梁行研究表明，上海、北京、廣州等全國9個大城市目前積壓了2006年到2008年在建的存量商品住宅約3800萬平方米，消化這些“庫存”平均要9個月時間。其中上海壓力最輕，消化現有存量約需4個月，而廈門、武漢、成都等地壓力較大，至少需要一年以上的時間。
　　復旦大學教授尹伯成認為，中央提出發揮房地產在擴大內需中的積極作用，立足點在于保市場、保消費、保民生。在高“庫存”對房價壓力不斷積累的形勢下，刺激房市需求真正回升的最好藥方必然是適度降價促銷。