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二套房貸限制政策能否放寬，房企的融資需求會否獲得支持……這些房地產(chǎn)業(yè)極為關心的熱點問題，從12月17日召開的國務院常務會議得到了答案。業(yè)內人士認為，改善性住房取消二套房貸限制、個人購普房超2年轉讓免營業(yè)稅等這些具體舉措有利于刺激樓市回暖，對于激活二手房市場、釋放購房需求以及緩解房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈都將產(chǎn)生積極影響。
“樓市新政”有利購房需求釋放
對于二套房貸限制政策能否放寬，業(yè)界一直都在猜測。本次會議明確，對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。
北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍接受記者采訪時說，放寬二套房貸政策，會釋放部分購房需求。但這一政策真正落地，仍存在一些條件限制，如政府把權利下發(fā)給各銀行，各銀行會根據(jù)客戶條件比照執(zhí)行優(yōu)惠利率。另外，按人均面積低于當?shù)仄骄剑@一條件也存在很大的不確定性。
記者了解到，隨著前一段房產(chǎn)政策的陸續(xù)出臺，11月份以來，北京、上海、深圳等地的樓市都出現(xiàn)了成交量的放大。深圳中原地產(chǎn)發(fā)布的《深圳一手住宅11月分析報告》顯示，11月份深圳全市成交住宅6435套、59.2萬平方米，環(huán)比分別增加85%和75%，同比更是增加224%和229%。11月份的成交量是2007年樓市調整以來單月最大成交量，也是自2007年1、2月份之后，全市最大的單月成交量。
深圳中原物業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理李耀智說，深圳樓市出現(xiàn)成交量的井噴，一個重要原因就是10月22日以來的一系列“樓市新政”，如契稅下調、首套房首付減至二成、房貸利率下調等從11月起全面實施，一系列優(yōu)惠措施增強了購房者入市的積極性。這次國家再次降低交易環(huán)節(jié)的稅費、減少購房的相關政策限制，實際上是進一步降低了購房者的負擔，有望刺激購房者釋放剛性需求，推動樓市回暖。
營業(yè)稅調整有利激活二手房市場
除了對二套房貸限制政策予以進一步明確之外，會議還對營業(yè)稅政策進行了調整。對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。
對此，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗認為，營業(yè)稅政策調整二手交易市場六成以上二手商品房將享受優(yōu)惠，節(jié)省成本平均在4.1%至5.5%。
祁世釗給記者詳細算了一筆賬：1至2年二手房節(jié)省成本平均在4.1%左右。按照當前次新房平均成交面積85平方米，平均成交價格每平方米10300元計算，平均價在88萬元左右；而當前二手房價格漲幅相比兩年前達34%左右，即兩年前的平均成交總價在65.7萬元左右。那么，營業(yè)稅調整后差額征收營業(yè)稅，可以節(jié)省營業(yè)稅36135元，占到房產(chǎn)總價的4.1%左右。依此類推此次營業(yè)稅政策調整，未滿兩年的房產(chǎn)交易稅費平均可節(jié)省4.1%左右。
北京“我愛我家”控股公司副總裁胡景暉認為，因政策受益的二手房大概占目前市場總流通量的20%左右，主要是五年內的普通住宅，這正體現(xiàn)了政府在促進房地產(chǎn)市場回暖中將著力點選擇在了與民生問題關系最大的普通住宅上，是符合現(xiàn)實市場需求的。
房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈有望緩解
在明確加大保障性住房建設力度，進一步鼓勵普通商品住房消費的同時，國務院常務會議還明確引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關金融服務。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。
對此，亞豪機構副總經(jīng)理王英男認為，此舉對于緩解房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張的狀況有積極的意義，今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈一直吃緊，而樓市銷量的持續(xù)下滑，更是令開發(fā)商倍感壓力。新政策有利于緩解房地產(chǎn)開發(fā)商一直緊繃的資金鏈條。
對于這一觀點，北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示贊同。他說，與以往政策相比，本次政策對房地產(chǎn)企業(yè)的融資進行了松動，有利于房企擺脫目前尷尬的資金緊張狀況，但具體效益如何還有待觀察。
深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司副總經(jīng)理朱敏說，據(jù)她了解，如今深圳一些中小型開發(fā)商資金鏈確實到了非常緊張的時期，以樓抵工程款、材料款的現(xiàn)象很多。現(xiàn)在一些在售樓盤居然連供顧客使用的飲水紙杯都沒有錢買，這在去年是不可以想象的。
“開發(fā)商們希望這些政策能夠盡快落到實處，救命的資金能夠迅速到手。”朱敏說。 |