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 就是沖著“70年使用權(quán)”才花大價(jià)錢購買的商鋪，辦理房產(chǎn)證時(shí)卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際使用年限僅40年，感覺上當(dāng)?shù)馁彿空邔㈤_發(fā)商告上了法庭。而開發(fā)商則認(rèn)為購房者明知法規(guī)規(guī)定商業(yè)用房的最高年限就是40年，還要求賠償，純屬無理取鬧。究竟孰是孰非？
購房者：開發(fā)商“欺詐” 應(yīng)退賠差價(jià)
2004年9月23日，浙江臺(tái)州商人趙章未與浙江萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司簽訂商品房買賣合同，約定向其購買位于臺(tái)州市椒江區(qū)黃金地段的凱悅大廈1憧1層02號(hào)商業(yè)用房，建筑面積54.93平方米，每平方米16100元，總價(jià)884373元。合同第一條約定，土地使用年限為70年(自2001年9月10日起至2071年9月9日)。
合同訂立后，趙章未按約付了款，房產(chǎn)公司也交付了房屋。2005年9月28日，浙江萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司變更登記為富爾達(dá)集團(tuán)有限公司。2007年4月8日，當(dāng)趙章未去辦理土地證房產(chǎn)證等證書時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)土地使用時(shí)間登記為40年。
趙章未還驚訝地發(fā)現(xiàn)，并非只有他一人遭遇這樣的問題，同感“上當(dāng)”的還有另外11戶商戶。在和開發(fā)商多次交涉未果后，趙章未向浙江省臺(tái)州市椒江區(qū)法院起訴，要求富爾達(dá)集團(tuán)有限公司退還多收的30年土地出讓金379017元(即商品房總價(jià)款按70年分?jǐn)?。
開發(fā)商：購房者誤讀政策 索賠無理
在一審當(dāng)中，被告方辯護(hù)律師稱，雙方簽訂的商品房買賣合同，第一條第一款記載了國有土地使用權(quán)的方式為“出讓”，該《國有土地使用權(quán)出讓合同》明確了土地使用年限商業(yè)用地為40年、住宅用地為70年、辦公用地為50年。所以，合同第一條應(yīng)當(dāng)是大廈項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)的介紹，而并不是開發(fā)商向購房者作出的“商業(yè)用房國有土地使用權(quán)年限”的承諾條款。
同時(shí)，在合同第三條中，開發(fā)商已明確告知購房者，本案涉訴房屋用途為“商業(yè)用房”。而我國《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、及《浙江省城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》均明確規(guī)定，商業(yè)用地國有土地使用權(quán)出讓的年限最高不得超過40年。
被告方辯護(hù)律師稱，這些規(guī)定屬公開事項(xiàng)，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，購房者應(yīng)該知道這些基本規(guī)定。而購房者在簽訂合同三年多后才提出質(zhì)疑，“不排除惡意訴訟的可能性，嚴(yán)重違背了合同法中的誠信原則。”
此外，被告方還辯稱，購房者購買商業(yè)用房支付的是房款，不是土地出讓金，如果退還出讓金，其所購商業(yè)用房價(jià)格將大大低于同地段同時(shí)期的其他商業(yè)用房價(jià)格。
在一審中，臺(tái)州市椒江區(qū)法院審理認(rèn)為，合同中載明項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)土地規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅、辦公用地，土地使用年限自2001年9月10日至2071年9月9日，對(duì)該條款應(yīng)理解為“開發(fā)商向購房戶說明該地塊的規(guī)劃用途以及使用年限，而非向購房戶承諾土地使用年限為70年。”
法院認(rèn)為，一方面開發(fā)商并未在合同中向購房者承諾出讓的商品房的土地使用年限為70年，另一方面，作為購房者，也應(yīng)該知道商業(yè)用途土地使用權(quán)年限最高不超過40年。因此，購房者認(rèn)為開發(fā)商違約，要求退還土地出讓金的訴訟請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)，遂判決駁回購房者的訴訟請(qǐng)求。
一審宣判后，趙章未提出上訴。不久前，臺(tái)州市中級(jí)法院公開審理了此案。
在法庭辯論中，購房者一方認(rèn)為，合同中沒有其他條款反映出商業(yè)用房的年限為40年。只是在合同第一條中約定使用年限為70年，顯然是房產(chǎn)公司違約，應(yīng)該賠償。開發(fā)商一方則堅(jiān)持表示，“商業(yè)用地年限為40年，國家實(shí)行了十多年之后，實(shí)際上是一個(gè)慣例，在合同中不用約定。”即使購房者認(rèn)為商業(yè)用房能用70年，才出了一個(gè)比周邊房價(jià)略高的價(jià)格，可其實(shí)全國都沒有這種做法，購房者怎么能以為“撿到便宜了”而不去稍微查詢一下呢？
10月29日，臺(tái)州市中級(jí)法院作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。法院審查認(rèn)為，該合同第一條的標(biāo)題為“項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)”，對(duì)該條款應(yīng)理解為開發(fā)商向購房者說明該地塊的規(guī)劃用途以及使用年限。其具體含義應(yīng)理解為：“規(guī)劃用途分為商業(yè)、住宅、辦公用地，用途不同，則使用年限不同，其中最長年限為70年，總的使用年限為70年。”
提醒：投資商業(yè)地產(chǎn)須謹(jǐn)慎
記者在采訪中了解到，趙章未等人認(rèn)購的商業(yè)用房，的確比相近地段的略貴。趙的代理律師王以德堅(jiān)持認(rèn)為，購房者正是中了開發(fā)商“70年使用權(quán)”的陷阱，才用較貴的價(jià)格購買了這里的房產(chǎn)。作為浙江的二、三線城市，2001年，臺(tái)州普通商品房均價(jià)僅每平方米1000元至2000元，到2007年底，上漲到5000元至1萬元，個(gè)別黃金地段甚至于超萬元。但從2007年下半年開始，臺(tái)州樓市也走向低迷。
據(jù)本案涉及的其他購房者反映，他們2004年購買的店鋪價(jià)格為每平方米1.61萬元，現(xiàn)在只能說是理論上漲價(jià)了，但是有價(jià)無市，積壓了上百萬元的資金，想賣出很困難，即使以原價(jià)加點(diǎn)利息也賣不出去。據(jù)臺(tái)州市中級(jí)法院統(tǒng)計(jì)，2008年1至9月，臺(tái)州兩級(jí)法院受理的涉及房地產(chǎn)的糾紛案1582件，同比上升32.8%。因此，法官曾借用股市的一句名言提醒購房者：樓市有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。至少，在購買前應(yīng)該熟悉相關(guān)的政策法規(guī)，盡量避免日后產(chǎn)生糾紛，一旦發(fā)生糾紛，則應(yīng)及時(shí)通過法律手段，維護(hù)自身權(quán)益。 |