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　　本報訊 對于房地產(chǎn)行業(yè)未來走勢，目前存在較大爭論。國際物業(yè)顧問DTZ戴德梁行近日舉行的第二季度新聞發(fā)布會上明確表態(tài)，雖然中國樓市短期調(diào)整不可避免，但長期向好的主體因素未發(fā)生改變。

行業(yè)并未進(jìn)入下行通道

　　DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)負(fù)責(zé)人蔣尚禮說，2007年四季度至今，商品住宅市場在緊縮性調(diào)控政策以及雪災(zāi)、地震、洪災(zāi)等自然災(zāi)害的影響下成交量出現(xiàn)大幅萎縮，成交價格增速也明顯放緩。預(yù)計2008年上半年全國商品住宅成交量同比下降幅度將達(dá)到13%，成交價格同比增速僅為6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年同期12%的水平。未來一段時間內(nèi)市場將延續(xù)較為低迷的走勢，調(diào)控帶來的短期效應(yīng)不可避免。
　　根據(jù)2008年上半年政府對于樓市的調(diào)控政策可以看出，政府在未來一兩年內(nèi)將以細(xì)化前期政策為主，進(jìn)一步通過規(guī)范政府、銀行、開發(fā)商及購房者多方位市場主體的行為來達(dá)到調(diào)控的目的。行業(yè)整體并未進(jìn)入衰退的下行通道，而是對于規(guī)范化調(diào)控的短期反映。
　　蔣尚禮解釋說，自1998年市場化改革以來，商品住宅市場實現(xiàn)了跨越式的發(fā)展，快速發(fā)展中所遺留下來的問題需要通過規(guī)范化調(diào)整來解決，理性回調(diào)有利于實現(xiàn)行業(yè)資源的優(yōu)化配置。以目前中國樓市6.98倍的房價收入比(合理區(qū)間3至6倍)及41%的可支付比例(合理范圍不超過30%)兩項指標(biāo)來衡量，未來房價增速有進(jìn)一步放緩的需要。因此，短期的調(diào)整是必要的，這也是商品住宅市場可以健康穩(wěn)定發(fā)展的必然選擇。

資金鏈趨緊有利提高行業(yè)集中度

　　DTZ戴德梁行研究表明，貨幣供應(yīng)量過大是導(dǎo)致高通脹的結(jié)果性誘導(dǎo)因素。但由于緊縮性貨幣政策存在滯后性，在貨幣供應(yīng)增速沒有出現(xiàn)明顯趨勢性放緩的情況下，2008年整體通脹壓力非常嚴(yán)峻。預(yù)計政府未來仍將采取更為強(qiáng)烈的緊縮性調(diào)控政策。預(yù)計2008年底存款準(zhǔn)備金率將上調(diào)至20%，全年凍結(jié)資金量將達(dá)到24000億元，相當(dāng)于2007年房地產(chǎn)業(yè)向銀行系統(tǒng)貸款總額11800億元的兩倍。
　　蔣尚禮說，在銀根緊縮的背景下，預(yù)計2008年全年銀行系統(tǒng)對于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模僅為8800億元，較2007年減少約3000億元，同比下降四成。銀行系統(tǒng)對于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸緊縮將加大融資渠道單一的中小型房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力，致使中小房地產(chǎn)企業(yè)會更多的采取項目轉(zhuǎn)讓的方式盤活資金，資源的有效重置有利于市場集中度的提高。市場主體的進(jìn)一步規(guī)范以及行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，將會促進(jìn)整體行業(yè)向更為健康的方向發(fā)展。

房價漲勢放緩居民購房能力增強(qiáng)

　　關(guān)于房價的走勢，DTZ戴德梁行認(rèn)為房價增速趨勢放緩但居民購房能力增強(qiáng)。蔣尚禮指出，自2003年以來，房價增幅明顯快于居民收入水平的增速，衡量房價及消費者支付能力的房價收入比及房價可支付比例兩項指標(biāo)進(jìn)一步惡化，2007年分別達(dá)到歷史最高水平，全國范圍內(nèi)整體房價增幅有進(jìn)一步放緩的需求。DTZ戴德梁行預(yù)計，隨著國家新版勞動法以及進(jìn)一步擴(kuò)大國內(nèi)需求戰(zhàn)略的實施，未來人民收入水平將保持15%至20%的高速增長，因此，在整體房價增速將顯著放緩的情況下，明顯的下跌現(xiàn)象將不會出現(xiàn)。預(yù)計2010至2011年間房價收入比及房價可支付比例將回歸至合理的區(qū)間。
　　與此同時，DTZ戴德梁行預(yù)計，市場企穩(wěn)后投資需求將重新釋放。根據(jù)中國市場歷史發(fā)展軌跡可以看出，負(fù)利率約束下，居民為了避免銀行存款的大幅縮水，必將尋求保值增值的投資渠道，從而導(dǎo)致銀行存款增速的顯著下降。但2007年進(jìn)入負(fù)利率時代以來，受到國家宏觀調(diào)控及股市接連下挫的影響，2007年4季度至今儲蓄存款增速卻不降反升，資金回籠現(xiàn)象明顯，市場觀望氣氛濃重。預(yù)計未來一兩年內(nèi)，由于負(fù)利率的約束，儲蓄存款增速不降反升的狀態(tài)不能長期維持，市場企穩(wěn)后，樓市將會重新吸引資金的大規(guī)模進(jìn)入。

未來十年商品住宅可能供不應(yīng)求

　　對于未來商品住宅市場格局，蔣尚禮認(rèn)為未來十年商品住宅市場有望呈現(xiàn)供不應(yīng)求格局。他告訴記者，1998至2007年全國范圍內(nèi)商品住宅供應(yīng)面積29.5億平方米，而同時間商品住宅總需求量達(dá)到30.5億平方米。自市場化改革以來，商品住宅市場整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。2025年中國城市化率將突破63%的水平，2008至2025年間城市化進(jìn)程將不斷加快，預(yù)計新增城鎮(zhèn)住房需求140億平方米，在堅守18億畝耕地紅線的情況下，未來商品住宅市場將長期保持供不應(yīng)求的局面。
　　“受益于中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，2015至2025年有望迎來中產(chǎn)階級時代，預(yù)計新增1.5億戶中產(chǎn)階級家庭，其中孕育著巨大的換房需求。因此，從長期來看，商品住宅市場整體向好的主體因素并未改變，短期的規(guī)范化調(diào)整將為未來市場健康發(fā)展作好鋪墊。”蔣尚禮補(bǔ)充說。