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本報資料圖片 | 本報訊
對于房地產行業未來走勢，目前存在較大爭論。國際物業顧問DTZ戴德梁行近日舉行的第二季度新聞發布會上明確表態，雖然中國樓市短期調整不可避免，但長期向好的主體因素未發生改變。
行業并未進入下行通道
DTZ戴德梁行綜合住宅服務負責人蔣尚禮說，2007年四季度至今，商品住宅市場在緊縮性調控政策以及雪災、地震、洪災等自然災害的影響下成交量出現大幅萎縮，成交價格增速也明顯放緩。預計2008年上半年全國商品住宅成交量同比下降幅度將達到13%，成交價格同比增速僅為6%，遠遠低于2007年同期12%的水平。未來一段時間內市場將延續較為低迷的走勢，調控帶來的短期效應不可避免。
根據2008年上半年政府對于樓市的調控政策可以看出，政府在未來一兩年內將以細化前期政策為主，進一步通過規范政府、銀行、開發商及購房者多方位市場主體的行為來達到調控的目的。行業整體并未進入衰退的下行通道，而是對于規范化調控的短期反映。
蔣尚禮解釋說，自1998年市場化改革以來，商品住宅市場實現了跨越式的發展，快速發展中所遺留下來的問題需要通過規范化調整來解決，理性回調有利于實現行業資源的優化配置。以目前中國樓市6.98倍的房價收入比(合理區間3至6倍)及41%的可支付比例(合理范圍不超過30%)兩項指標來衡量，未來房價增速有進一步放緩的需要。因此，短期的調整是必要的，這也是商品住宅市場可以健康穩定發展的必然選擇。
資金鏈趨緊有利提高行業集中度
DTZ戴德梁行研究表明，貨幣供應量過大是導致高通脹的結果性誘導因素。但由于緊縮性貨幣政策存在滯后性，在貨幣供應增速沒有出現明顯趨勢性放緩的情況下，2008年整體通脹壓力非常嚴峻。預計政府未來仍將采取更為強烈的緊縮性調控政策。預計2008年底存款準備金率將上調至20%，全年凍結資金量將達到24000億元，相當于2007年房地產業向銀行系統貸款總額11800億元的兩倍。
蔣尚禮說，在銀根緊縮的背景下，預計2008年全年銀行系統對于房地產行業的信貸規模僅為8800億元，較2007年減少約3000億元，同比下降四成。銀行系統對于房地產企業的信貸緊縮將加大融資渠道單一的中小型房地產業的資金壓力，致使中小房地產企業會更多的采取項目轉讓的方式盤活資金，資源的有效重置有利于市場集中度的提高。市場主體的進一步規范以及行業內部的優勝劣汰，將會促進整體行業向更為健康的方向發展。
房價漲勢放緩居民購房能力增強
關于房價的走勢，DTZ戴德梁行認為房價增速趨勢放緩但居民購房能力增強。蔣尚禮指出，自2003年以來，房價增幅明顯快于居民收入水平的增速，衡量房價及消費者支付能力的房價收入比及房價可支付比例兩項指標進一步惡化，2007年分別達到歷史最高水平，全國范圍內整體房價增幅有進一步放緩的需求。DTZ戴德梁行預計，隨著國家新版勞動法以及進一步擴大國內需求戰略的實施，未來人民收入水平將保持15%至20%的高速增長，因此，在整體房價增速將顯著放緩的情況下，明顯的下跌現象將不會出現。預計2010至2011年間房價收入比及房價可支付比例將回歸至合理的區間。
與此同時，DTZ戴德梁行預計，市場企穩后投資需求將重新釋放。根據中國市場歷史發展軌跡可以看出，負利率約束下，居民為了避免銀行存款的大幅縮水，必將尋求保值增值的投資渠道，從而導致銀行存款增速的顯著下降。但2007年進入負利率時代以來，受到國家宏觀調控及股市接連下挫的影響，2007年4季度至今儲蓄存款增速卻不降反升，資金回籠現象明顯，市場觀望氣氛濃重。預計未來一兩年內，由于負利率的約束，儲蓄存款增速不降反升的狀態不能長期維持，市場企穩后，樓市將會重新吸引資金的大規模進入。
未來十年商品住宅可能供不應求
對于未來商品住宅市場格局，蔣尚禮認為未來十年商品住宅市場有望呈現供不應求格局。他告訴記者，1998至2007年全國范圍內商品住宅供應面積29.5億平方米，而同時間商品住宅總需求量達到30.5億平方米。自市場化改革以來，商品住宅市場整體處于供不應求的狀態。2025年中國城市化率將突破63%的水平，2008至2025年間城市化進程將不斷加快，預計新增城鎮住房需求140億平方米，在堅守18億畝耕地紅線的情況下，未來商品住宅市場將長期保持供不應求的局面。
“受益于中國經濟的快速發展，2015至2025年有望迎來中產階級時代，預計新增1.5億戶中產階級家庭，其中孕育著巨大的換房需求。因此，從長期來看，商品住宅市場整體向好的主體因素并未改變，短期的規范化調整將為未來市場健康發展作好鋪墊。”蔣尚禮補充說。 |