2007年二、三季度以來(lái)，國(guó)家先后出臺(tái)了針對(duì)外資投入中國(guó)房地產(chǎn)的兩個(gè)文件，這些文件在一定程度上杜絕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中熱錢(qián)的出入渠道。但記者近日采訪了解到，在內(nèi)地的海外基金等正在尋求變術(shù)——在繼續(xù)以股權(quán)方式收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)，加快了對(duì)酒店、工業(yè)、商業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)的投資步伐，在酒店業(yè)表現(xiàn)得尤為明顯。

酒店業(yè)成外資投資首選

　　“各種類(lèi)型的國(guó)外投資機(jī)構(gòu)，包括私募、投行等都在以各種形式滲透進(jìn)入天津市場(chǎng)，而寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店等是他們的首選，先后有數(shù)家基金正在或者準(zhǔn)備進(jìn)行收購(gòu)行動(dòng)。”DTZ戴德梁行天津投資部投資主任劉淼說(shuō)。
　　DTZ戴德梁行天津策略發(fā)展顧問(wèn)部助理董事王紅說(shuō)，從我們接觸的客戶(hù)來(lái)看，想要購(gòu)買(mǎi)、投資天津酒店的外資正呈現(xiàn)增多態(tài)勢(shì)。她告訴記者，由于濱海新區(qū)的帶動(dòng)作用，越來(lái)越多的跨國(guó)機(jī)構(gòu)和企業(yè)開(kāi)始在天津投資、辦廠，必然帶動(dòng)越來(lái)越多的外籍人士到天津工作、生活，這無(wú)疑是外資看好天津酒店市場(chǎng)并加速投資的一個(gè)重要原因。“盡管目前沒(méi)有一個(gè)具體外資進(jìn)入天津酒店的數(shù)字，但可以確定的是到2010年之前，天津的四、五星級(jí)酒店將在目前數(shù)量的基礎(chǔ)上增加一倍，達(dá)到40家左右。”王紅說(shuō)。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，上半年，我國(guó)共有357家利用外資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，它們共完成投資318.98億元。其中，住宅投資163.02億元，所占比重為51.1%。
　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這組數(shù)字雖然沒(méi)有詳細(xì)顯示外資的具體投向，但可以判斷除了住宅投資外，外資對(duì)于酒店、工業(yè)、商業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)的投資步伐在不斷加快。記者了解到，中國(guó)酒店是備受外資青睞的一個(gè)行業(yè)。DTZ戴德梁行酒店部董事曹念國(guó)說(shuō)，早期的中國(guó)酒店外資以港資和新加坡資本為主，而現(xiàn)在越來(lái)越多的歐美、中東資金開(kāi)始鎖定投資中國(guó)酒店。

京滬津等大城市成首選地

　　對(duì)于投資中國(guó)酒店的外資類(lèi)型，曹念國(guó)說(shuō)，目前大致可分為兩大類(lèi)，一是酒店投資公司或管理公司如雅高，他們傾向購(gòu)買(mǎi)單體酒店如正在營(yíng)業(yè)、但經(jīng)營(yíng)狀況不好的酒店，剛封項(xiàng)但未裝修的建筑、爛尾樓等，或直接購(gòu)買(mǎi)地塊，他們購(gòu)買(mǎi)的目的除要獲得穩(wěn)定的收益外，有時(shí)還會(huì)出于建立網(wǎng)絡(luò)的需要；另一類(lèi)是一些基金或財(cái)團(tuán)，比較青睞連鎖酒店；他們購(gòu)買(mǎi)的目的主要是獲得穩(wěn)定收益，因此更傾向投資連鎖酒店，或是直接參股中國(guó)酒店管理公司。
　　曹念國(guó)告訴記者，目前，北京和上海成為外資投資酒店最青睞的城市，尤其是上海，已經(jīng)成為亞洲地區(qū)除東京和新加坡外外資投資酒店最受追捧的城市。而隨著北京和上海對(duì)外資投資門(mén)檻提高，天津、成都、重慶、武漢等城市也開(kāi)始受到外資的垂青。

長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益是主因

　　對(duì)于外資為何熱衷投資中國(guó)酒店，曹念國(guó)解釋說(shuō)，酒店受青睞的原因來(lái)自于自身特性。酒店是長(zhǎng)期持有物業(yè)，不僅能給業(yè)主帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定可觀的現(xiàn)金流，酒店物業(yè)本身還能隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)而升值。
　　此外，奧運(yùn)會(huì)和世博會(huì)的舉辦也加速了這兩個(gè)城市的酒店業(yè)升級(jí)，使得北京與上海四五星級(jí)的高檔酒店市場(chǎng)得到較快的發(fā)展。北京的四五星級(jí)酒店已由2004年的102家增長(zhǎng)到2006年的128家；上海由2004年的61家增長(zhǎng)到2006年的69家，另有約45家定位于四、五星級(jí)但尚未評(píng)星的酒店。“在未來(lái)一段時(shí)期，酒店的投資前景仍較好。”曹念國(guó)預(yù)測(cè)說(shuō)。

潛在風(fēng)險(xiǎn)依然存在

　　盡管投資前景看好，業(yè)內(nèi)人士還是提醒外資大舉進(jìn)入中國(guó)酒店可能帶來(lái)的諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)。北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說(shuō)，一方面，需要注意投資收益風(fēng)險(xiǎn)。他說(shuō)，酒店經(jīng)營(yíng)雖然可以帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，但先期的裝修等開(kāi)業(yè)籌備以及租金等成本極高，投入較大。特別是外資往往經(jīng)營(yíng)連鎖酒店，更需要雄厚資金的支持，而收益期則比住宅投資更長(zhǎng)。另一方面，要注意管理風(fēng)險(xiǎn)，外資雖擁有先進(jìn)的管理經(jīng)營(yíng)，但不一定就能適合內(nèi)地客戶(hù)的需求；特別是星級(jí)酒店的客戶(hù)群，消費(fèi)能力強(qiáng)，往往具有個(gè)性化的需求，因此，外資在進(jìn)入時(shí)，是套用原有的管理經(jīng)驗(yàn)還是另行聘請(qǐng)內(nèi)地的管理團(tuán)隊(duì)，將是一個(gè)重大的抉擇。
　　王紅同時(shí)提醒說(shuō)，要警惕外資大舉進(jìn)入所帶來(lái)的短期內(nèi)集中供給可能出現(xiàn)的酒店過(guò)剩問(wèn)題。