從今年下半年開始，城市別墅開始成為樓市的熱銷產品。尤其是進入金九銀十的傳統熱銷季節，以金隅鳳麟洲為代表的北京城市別墅的熱銷，再次成為業界關注的現象。一位長期研究別墅產品的業內人士表示，不斷涌現的新項目與此前在北京朝陽公園周邊早已形成的“城市別墅圈”一起構成了北京城市別墅的藍圖，北京城市別墅正在以—種“成長股”的發展態勢前進。

城市別墅受追捧

　　記者獲悉，金隅嘉業開發的金隅鳳麟洲東區產品基本售罄，而西區的疊拼別墅首期推出六套疊拼產品，開盤當天就銷售了五套。“我們總共接待了上百組客群，其中購買人群多為CBD區域具有中國傳統文化情結的高端人群。這些購買者學歷非常高，但不事張揚。”金隅鳳麟洲一位銷售人員這樣告訴記者，其中部分購買者最初是想購買朝陽公園和國貿周邊的公寓的，但當看到金隅鳳麟洲疊拼產品后，就放棄了在以上兩個區域置業的想法。據他透露，由于該項目首期推出的疊拼別墅全部銷售完畢，一些購買者開始重點關注后續銷售的疊拼產品。“現在好多人都盯著9月中下旬推出的水岸疊拼4號樓。”該銷售人員告訴記者：“城市別墅目前已經成為絕版產品，該項目熱銷說明市場中對城市別墅這種稀缺產品的熱捧。”而來自北京房地產信息網的數據也證明了這個觀點。據北京房地產信息網的統計數據顯示，因具有優質的生態環境和便捷的生活氛圍，金隅鳳麟洲東區的板樓4月底開盤銷售，截至9月1日銷售率已超過90%。

購買者看中獨特居住環境

　　需求決定市場。正是由于“城市”和“別墅”的雙重身份，才使得北京城市別墅的發展“一路高歌”，但這是否就意味著城市別墅能夠處處落地生花？業內人士表示，只有那些既能夠體現別墅生活，又擁有城區便捷的項目才能成為市場的寵兒。首先，地理位置應該是在五環以內，尤其是和主干道能實現快速對接，這樣就可以滿足交通便捷的條件；其次，區域的環境要好，這里主要是指自然景觀的先天優勢；第三，區域的文化、設施的配套、教育的配套等要比較完善，這樣可以吸引很多高端的客戶選擇城市別墅。金隅鳳麟洲有關負責人指出，金隅鳳麟洲疊拼別墅正好具備了這些條件。而據記者了解，開發商普遍認為，金隅鳳麟洲有可能成為北京市場上少有的可圈可點的城市別墅項目之一。“價格差異僅僅是城市別墅熱銷的一個原因，城市別墅所具有的獨特居住環境則是購買者更為看重的因素。”中國住宅及房地產研究會副會長顧云昌這樣指出。別墅產品是以生態環境來取勝的，而城市別墅的購買客群看中的就是別墅產品所具有的良好環境。
　　城市別墅購買群在擴大
　　“城市別墅的出現，最主要是滿足那些既追求別墅生活的低密度，又追求城市生活的方便快捷的消費者的需求。”思源顧問董事長李國平這樣認為。城市別墅在中國經濟發達的大城市如北京、上海，是—種必然出現的產品形態。當經濟發展到一定階段，一部分人的收入也相應增長到了一個新的臺階，想在城區里享受一種別墅或類別墅的生活方式，就成為市場的—股潮流。記者在采訪中了解到，由于目前在售的城市別墅的銷售價格和其周邊高檔公寓的價格相近，而這些城市別墅同樣具有便捷的交通和齊全的生活配套設施。在公寓價格快速上漲的客觀背景下，許多購買公寓的購買者已經開始傾向于購買城市別墅。據記者了解，目前緊鄰金隅鳳麟洲的泛海國際居住區公寓的銷售價格已達25800元/平方米，而金隅鳳麟洲的疊拼別墅首期售價僅為21000元/平方米，即將推出的疊拼4號樓售價也僅為23000元/平方米。
　　據了解，在美國的舊金山、三藩市，日本東京的代官山，意大利的維諾拉市等地區，城市別墅已有很長的歷史。在北京，作為一種新的業態，進而作為一種新的生活形態，城市別墅的市場空間不容置疑。多位業內專家近日接受記者采訪時表示，目前北京城市別墅的熱銷，除了別墅產品從今年下半年開始出現供不應求的局面外，另一個主要原因就是城市別墅購買人群的逐漸擴大。眼下高檔房的價格與戶型面積已十分接近別墅類的產品，但其舒適程度卻又遠遠不夠，這就是為什么今年別墅類的產品銷售情況好于高檔房的最主要原因。尤其是位置優越、交通便利，與高檔公寓總價相近又有著更高性價比的城市別墅項目，更是會吸引一批對高檔公寓信心不足但對高端住宅需求強烈的客戶。

禁限令造就升值空間

　　對于2007年的北京高端住宅市場，業內人士普遍認為，活躍的市場動向將推動其銷售價格持續上漲。據統計數字顯示，2006年有許多項目因為政策的調整而延遲或擱淺，但是2007年北京的高端住宅供應量依然可觀。預計2007年高端公寓將會有5081套上市，主要分布在朝陽區和西城區。
　　在談到2007年高端住宅發展的新方向時，第一太平戴維斯住宅部高級經理戴卓林分析后認為，“單價決定品質，總價決定購買力”，北京的房地產市場發展到現在，產品的綜合品質最優將成為新方向。在產品的開發中，注重概念和產品營造的同時，要進一步促進商務交往和生活交往。對于分布特征，戴卓林認為，高端住宅將進一步在CBD、金融街、奧運村等核心功能區及其周邊聚集，從而形成職住一體的城市形態。而高端別墅市場，由于受到政府頒布的限制別墅用地的政策影響，預計未來三年內別墅供應將大幅度減少，未來兩年內的租金預計將上升10到15個百分點。