風光旖旎的海南吸引了越來越多的旅游地產投資者。圖為6月11日，在第四屆泛珠三角區(qū)域合作與發(fā)展論壇暨經貿洽談會上，一些觀展游客在海南省展廳內“天涯海角”巨幅照片前拍照。本報記者:趙眾志 攝

    “未來10年，中國將有500萬個家庭或個人接受旅游度假房產或權益，按每個家庭出資五萬元購買旅游房產計，就將產生2500億元的市場額度。”上海五合智庫總經理鄒毅近日在著名跨國設計機構五合國際主辦的2007中國地產產品策略發(fā)布會上向記者表示。盡管旅游地產市場前景大好，但有關專家認為，在前幾年的發(fā)展中，我國的旅游地產也存在著一些不容忽視的問題。

旅游地產投資進入專業(yè)化時代

    此次2007中國地產產品策略發(fā)布會上，五合國際發(fā)布的“2007中國地產產品策略”對旅游地產未來的發(fā)展趨勢進行了分析。2006年，中國的旅游地產發(fā)展迅速，各色山水景觀地產、休閑度假房產、產權式酒店等產品開始興起。2007年，宏觀市場對旅游地產的需求將推動其邁入一個快速成長階段。
    五合國際集團總經理陶滔表示，近幾年，旅游地產開發(fā)的熱潮當中，相當多的旅游地產項目遭遇戰(zhàn)略策劃層面的失誤而使得項目擱淺，這是旅游地產開發(fā)中的一種跛足現(xiàn)象。從失誤案例中吸取教訓，開發(fā)商們已漸漸地認識到旅游地產的核心在于旅游項目的前期導入以及旅游價值的挖掘和資源的合理配置，并符合政府規(guī)劃的整體發(fā)展方向。只有通過對旅游項目的精心經營，才能拉動人氣、提升價值，以此促進地產項目的銷售。陶滔認為，旅游地產在某些方面更像商業(yè)地產，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。因此旅游地產的客戶群更加關注產品特點、著眼投資效益。旅游地產的營銷方式是租賃與出售相結合，要求經營者有更高的管理水平和經營能力。這就決定了只有經營專業(yè)化、開發(fā)專業(yè)化、管理專業(yè)化的團隊，才能在旅游地產的市場中勝出。

旅游地產發(fā)展呈現(xiàn)五大問題

    陶滔告訴記者，從各種情況分析，我國的旅游地產市場應該有一個非常好的前景，可是在前幾年的發(fā)展中，我國的旅游地產也存在著一些不容忽視的問題，具體表現(xiàn)在以下五個方面：
    “泡沫問題”：我國的旅游地產過熱的投資聚集，勢必會產生供大于求的惡性供需關系，尤其是旅游業(yè)這種對突發(fā)事件毫無抵抗力的產業(yè)。
    “跑馬圈地”：旅游地產的土地占用遠大于普遍的房地產項目，造成跑馬圈地之嫌。風景資源良好，土地資源充沛，往往是旅游地產項目的首選地，而這些地區(qū)也往往是經濟發(fā)展相對緩慢的地方。地方政府為了吸引投資會給出各種優(yōu)惠條件，甚至違規(guī)操作，某些開發(fā)商故意模糊概念，模糊概念的結果就是借旅游地產之名變相搞房地產開發(fā)。
    “項莊舞劍”：即借發(fā)展旅游之名，運作房地產開發(fā)，以突破“限”字當頭的房地產政令。從目前的觀念來看，旅游地產的概念比較寬泛，涉及風景游覽、會議、度假、健康等很多內容，似乎什么概念都可以往里放。所有炒作概念的根本目的就是要推銷旅游地產主題項目周邊的房地產，這些開發(fā)出來的資產才是投資商真的期望所在。
    “群雄混戰(zhàn)”：旅游地產開發(fā)難倒了大批的投資商，旅游地產的開發(fā)經營模式單一，缺乏創(chuàng)新。項目開發(fā)經營上以旅游風景為幌子，照搬傳統(tǒng)的住宅房地產開發(fā)模式，導致消費群體混戰(zhàn)，毫無章法。
    “枯井無源”：旅游地產在我國主要以產權分割式營銷為主，在中國尚屬新興事物，投資者對這種投資方式了解甚微，相應的金融、法律體系也不健全。再者，帶薪休假制度在我國尚未全面實行，市場面還沒完全打開，這就造成了廣大投資者對投資旅游地產更加審慎。
    旅游業(yè)和地產是魚和水的關系
    “在旅游業(yè)微利時代需要借助地產業(yè)拓展利潤空間。同樣，在住宅地產和商業(yè)地產以外，地產業(yè)也需借助旅游業(yè)開疆辟土，這是旅游業(yè)和地產業(yè)產生捆綁價值的前提和契機。”鄒毅表示，“隨著國內房地產行業(yè)受宏觀調控影響，許多房地產企業(yè)都在尋求突破單一的住宅開發(fā)模式，其中，旅游地產成為重要的突破口。”
    五合國際認為，2007年將是旅游地產在國內市場影響力全面提升的一年，可以預見，以銷售為主導的投資模式將逐漸失去主流市場，而銷售+經營的投資模式將隨著旅游地產的市場擴大浮出水面。在此過程中，旅游地產投資開發(fā)的重心將逐漸由銷售向經營過渡，長效盈利才是目標。另外，鄒毅表示，旅游地產的經營不同于住宅房地產經營，如果說住宅房地產是“管家”型的經營模式，那么旅游地產就應該是“經理人”式的經營模式。旅游地產要有一個已建立好完備的再營銷的網絡，讓投資者看到長期的投資回報和不斷地有現(xiàn)錢落入袋中的前景，才能吸引投資者的投資。