北京二手房交易土地增值稅從12月1日起正式開始征收，標志著二手房市場進入營業稅、個人所得稅、土地增值稅“三稅”齊征時代。業內專家表示，征收土地增值稅對二手房市場究竟能夠產生多大的影響仍需進一步觀察，但新規定明確了非普通住宅也要征收土地增值稅，這對于進一步抑制房地產投機行為將起到明顯的效果，明年房價將會保持穩定上漲的勢頭。

商鋪轉讓開征土地增值稅

一位二手房買家在眾多的房源廣告中挑選。本報記者 孫參 攝

    土地增值稅是北京市目前二手房交易中最后一個未實現全面征收的稅種。11月14日，北京市地稅局正式公布了《關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，規定自2006年12月1日起北京市將對二手房交易全面征收土地增值稅。通知的出臺，意味著二手房征收交易土地增值稅可順利進入實際操作階段。通知顯示，所需征稅的二手房種類范圍擴大。按照此前的規定，140平方米以上的、未滿五年的非普通住宅在轉讓中，才需要征收土地增值稅。而細則規定，其他非住宅型房屋，如寫字樓、商鋪也將征稅。
    地產專家普遍認為，土地增值稅的正式征收，表明房產交易轉讓環節中所涉及到的稅費已被全部涵蓋，房產置業的成本將會繼續增加，房產投資收益會再度壓縮，這對于抑制需求會起到一定的積極作用。專家表示，稅收作為國家宏觀經濟的重要調控手段，對國民經濟的發展起著重要的作用。今年國家發布了房地產市場調控的綱領性文件“國六條”，其中明確指出要進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。這一調控思路的提出立刻使房地產市場特別是二手房市場，經歷了半年的稅收調控“洗禮”。到目前為止，涉及到二手房交易過程中的營業稅、契稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅目前已經全部開征。
    “投資購房者信心將下降”。北京信一天房地產經紀有限公司市場部經理羅煜表示，新政策的影響將體現在以下三個方面：首先將進一步降低非普通住宅投資購房者的投資信心，投資重心將向140平方米以下普通住宅轉移。其次，將一定程度導致房主將稅費轉嫁，非普通住宅單價將小幅上漲。第三是由于合同價格為計稅基數，增加稅費將刺激做低合同價現象增加。

打壓房地產投機行為

    “二手房市場今年進入營業稅、個人所得稅、土地增值稅三稅齊征時代后，將導致今年全年二手房市場的明顯降溫”。北京市我愛我家房地產經紀有限公司預測，即便年底前北京二手房交易有所回暖，今年全年的交易量將達7.6萬套左右，同比增長約為8%，但增幅遠遠低于前兩年的64%和23%。而北京自1999年10月開放二手房市場以來，二手房交易量一直保持著很高的增長速度。從2000年的1100套到2005年的70180套，短短六年間增長了63倍。
    我愛我家的專家分析，“三稅”一方面導致部分業主因收益減少而“由售轉租”，另一方面也使得大多數業主直接將稅費“轉嫁”給購房人，導致二手房的購房費用猛增，原本與一手房相比的價格優勢弱化，甚至在某些區域出現了一二手房屋價格倒掛的奇怪現象。
    北京市鏈家房地產經紀有限公司市場總監金育松認為，今年無法達到年初預計的8萬至10萬套的交易規模。羅煜表示，從短期來看，“三稅”將導致房主轉嫁稅費致使房價被動上漲，但從長期來看，能規范房地產市場消費行為，遏制投資性需求過重以及炒房哄抬房價的行為。

房價將穩定上漲

    鏈家地產、我愛我家等二手房中介公司的有關人士表示，土地增值稅正式開征，對于那些已經達成意向或已成交尚未過戶的客戶來說，為了避免交易稅費的增加，出現了提前集中過戶的現象。同時，部分潛在的需求，也因此提前釋放。在12月的前一周內，京城二手房交易比較活躍。盡管土地增值稅對二手房的波及范圍有限，但還是再次帶來了集中過戶熱潮。
    據北京市信一天房地產經紀有限公司的統計顯示，自該通知出臺到執行的半個月里，非普通住宅成交量環比上漲了24.8%。該公司市場部經理羅煜分析說，非普通住宅的供求量雙漲主要是因為其大多在土地增值稅征收之列。
    21世紀不動產公司的有關人士認為，目前北京二手房市場依然處于賣方市場，供不應求的現狀很可能致使賣方把土地增值稅轉嫁給買方，這將在一定程度上拉高房價。我愛我家也認為，受成本轉嫁的影響，二手房購房者的交易價格和購房成本將增加，房地產市場價格將出現整體增長。北京中原地產公司三級市場部則認為，今年早前出臺的二手房營業稅和個人所得稅政策，短期內影響了成交量。但持續來看，二手房交易量并未出現大幅度萎縮，房價也在持續增長。土地增值稅與上述稅費性質相近，并不會減少北京市二手房市場的剛性需求，其對房價的平抑作用將比較有限。
    羅煜還向記者表示，從理論上講，目前涉及到二手房交易過程中的五種稅種已經全部開征，除非國家再出臺新的稅種對二手房市場進行調控，否則在一段時間內二手房市場將不會出臺新的稅收調控手段。他預計，明年新增自然需求將達15%以上，房價依舊保持穩定上漲趨勢。