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[國際隨筆]尋找美國房地產市場“風向標”

2009-01-16 作者:王龍云來源:經濟參考報

　　美國《商業周刊》網站日前刊登了題為《對2009年的十大商業預測》一文，最后一項便是“房地產市場終于觸底”。文章說，2009年(美國)住宅價格將繼續下跌……但對一些人來說，這卻是個難得的購買機會……到2010年聰明的投資者將樂于看到市場逐漸轉暖。
　　同樣是這個《商業周刊》網站，曾于去年年底找出了與2008年相關的十個最不靠譜的預測。全美房地產經紀人協會憑借“2008年(美國)二手房銷售量將上升”這一與現實南轅北轍的文章標題而榜上有名。根據該協會去年12月公布的數據，當年11月美國二手房銷量同比下跌10.6%，為“大蕭條”以來最大跌幅。
　　把兩篇文章聯系在一起，自然可以看出美國財經媒體對樓市命運的高度關注，同時也會產生這樣一個疑問：像全美房地產經紀人協會這樣的行業權威機構都嚴重“脫靶”，《商業周刊》的準確度又能有多高？
　　一般來說，衡量美國樓市的整體狀況，主要依靠美國商務部統計調查局和全美房地產經紀人協會公布的相關數據。前者公布的重要數據有房屋開工數據、新房銷售數據、建筑支出指標。后者公布的重要數據是二手房(即舊房)銷售數據，包括二手房銷量和二手房售價。由于二手房銷量占美國住房銷售總量的80%以上，因此該數據成為一支測量美國樓市冷暖的、值得信賴的“體溫計”。此外，標準普爾公司發布的標普/凱斯-席勒住房價格指數也是追蹤美國樓市狀況的一大利器。該指數由經濟學家卡爾·凱斯和《非理性繁榮》一書作者羅伯特·席勒等人開發，以美國20個大城市的房價為目標，主要反映全美獨棟房屋售價的變動情況。
　　從上述指標的最新數據來看，銷量萎靡、房屋積壓、房價續跌，“三座大山”壓得美國樓市喘息艱難。通過研究上述指標，一些美國學者得出的結論是，鑒于美國經濟整體疲弱，特別是失業率持續走高，消費開支進一步緊縮，都將造成未來一段時間內美國樓市繼續下滑。至于能否如《商業周刊》網站所言，美國樓市將在2009年觸底，這些“風向標”尚難給出答案，畢竟它們都屬于距離有限的“常規武器”，3個月以上的美國樓市遠景已不在它們的有效射程之內。
　　目前，與美國《商業周刊》網站一樣，不少分析人士也認為，美國樓市將在2009年觸底，但這種論調大多建立于他們多年積累的市場經驗和以往的統計數據，其說服力并不能完全掃除人們心中的疑云。其中的樂觀派相信，隨著巨額經濟刺激計劃逐漸發生效力，美國經濟的整體狀況將得以改善，第二季度后美國經濟可能顯露復蘇苗頭，美國樓市也將在觸底之后緩慢復蘇。悲觀一點兒的分析人士認為，假如美國經濟能成功避免掉進“通縮陷阱”，那么美國樓市觸底可能發生在今年年末。
　　美國家庭購置房產，大多選擇向金融機構申請按揭貸款，因此信貸市場的變動情況也可作為預測樓市前景的參考指標。美聯儲在連續降息后，啟動高達5000億美元的抵押貸款支持證券購買項目，力圖將30年期抵押貸款利率降至4.5%以下，其目的就是一邊緩解已購房者的還貸壓力，一邊吸引持幣觀望者進入房地產市場。此外，當選總統貝拉克·奧巴馬計劃將7000億美元金融救援資金中的剩余3500億美元全數用于擴大放貸，緩解住房貸款斷供危機。這對穩定美國房貸市場具有積極意義。有分析指出，美國信貸市場的“解凍”之日，就是美國樓市的觸底之時。這話是否靈驗，只能等時間來驗證了。

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