經(jīng)濟參考報

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[國際隨筆]尋找美國房地產(chǎn)市場“風向標”

2009-01-16 作者:王龍云來源:經(jīng)濟參考報

　　美國《商業(yè)周刊》網(wǎng)站日前刊登了題為《對2009年的十大商業(yè)預測》一文，最后一項便是“房地產(chǎn)市場終于觸底”。文章說，2009年(美國)住宅價格將繼續(xù)下跌……但對一些人來說，這卻是個難得的購買機會……到2010年聰明的投資者將樂于看到市場逐漸轉暖。
　　同樣是這個《商業(yè)周刊》網(wǎng)站，曾于去年年底找出了與2008年相關的十個最不靠譜的預測。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會憑借“2008年(美國)二手房銷售量將上升”這一與現(xiàn)實南轅北轍的文章標題而榜上有名。根據(jù)該協(xié)會去年12月公布的數(shù)據(jù)，當年11月美國二手房銷量同比下跌10.6%，為“大蕭條”以來最大跌幅。
　　把兩篇文章聯(lián)系在一起，自然可以看出美國財經(jīng)媒體對樓市命運的高度關注，同時也會產(chǎn)生這樣一個疑問：像全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會這樣的行業(yè)權威機構都嚴重“脫靶”，《商業(yè)周刊》的準確度又能有多高？
　　一般來說，衡量美國樓市的整體狀況，主要依靠美國商務部統(tǒng)計調(diào)查局和全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會公布的相關數(shù)據(jù)。前者公布的重要數(shù)據(jù)有房屋開工數(shù)據(jù)、新房銷售數(shù)據(jù)、建筑支出指標。后者公布的重要數(shù)據(jù)是二手房(即舊房)銷售數(shù)據(jù)，包括二手房銷量和二手房售價。由于二手房銷量占美國住房銷售總量的80%以上，因此該數(shù)據(jù)成為一支測量美國樓市冷暖的、值得信賴的“體溫計”。此外，標準普爾公司發(fā)布的標普/凱斯-席勒住房價格指數(shù)也是追蹤美國樓市狀況的一大利器。該指數(shù)由經(jīng)濟學家卡爾·凱斯和《非理性繁榮》一書作者羅伯特·席勒等人開發(fā)，以美國20個大城市的房價為目標，主要反映全美獨棟房屋售價的變動情況。
　　從上述指標的最新數(shù)據(jù)來看，銷量萎靡、房屋積壓、房價續(xù)跌，“三座大山”壓得美國樓市喘息艱難。通過研究上述指標，一些美國學者得出的結論是，鑒于美國經(jīng)濟整體疲弱，特別是失業(yè)率持續(xù)走高，消費開支進一步緊縮，都將造成未來一段時間內(nèi)美國樓市繼續(xù)下滑。至于能否如《商業(yè)周刊》網(wǎng)站所言，美國樓市將在2009年觸底，這些“風向標”尚難給出答案，畢竟它們都屬于距離有限的“常規(guī)武器”，3個月以上的美國樓市遠景已不在它們的有效射程之內(nèi)。
　　目前，與美國《商業(yè)周刊》網(wǎng)站一樣，不少分析人士也認為，美國樓市將在2009年觸底，但這種論調(diào)大多建立于他們多年積累的市場經(jīng)驗和以往的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，其說服力并不能完全掃除人們心中的疑云。其中的樂觀派相信，隨著巨額經(jīng)濟刺激計劃逐漸發(fā)生效力，美國經(jīng)濟的整體狀況將得以改善，第二季度后美國經(jīng)濟可能顯露復蘇苗頭，美國樓市也將在觸底之后緩慢復蘇。悲觀一點兒的分析人士認為，假如美國經(jīng)濟能成功避免掉進“通縮陷阱”，那么美國樓市觸底可能發(fā)生在今年年末。
　　美國家庭購置房產(chǎn)，大多選擇向金融機構申請按揭貸款，因此信貸市場的變動情況也可作為預測樓市前景的參考指標。美聯(lián)儲在連續(xù)降息后，啟動高達5000億美元的抵押貸款支持證券購買項目，力圖將30年期抵押貸款利率降至4.5%以下，其目的就是一邊緩解已購房者的還貸壓力，一邊吸引持幣觀望者進入房地產(chǎn)市場。此外，當選總統(tǒng)貝拉克·奧巴馬計劃將7000億美元金融救援資金中的剩余3500億美元全數(shù)用于擴大放貸，緩解住房貸款斷供危機。這對穩(wěn)定美國房貸市場具有積極意義。有分析指出，美國信貸市場的“解凍”之日，就是美國樓市的觸底之時。這話是否靈驗，只能等時間來驗證了。

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