經濟參考報

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[華爾街日記]堅挺的曼哈頓樓市快挺不住了

2009-01-09 本報駐紐約記者:楊蕾來源:經濟參考報

　　寸土寸金的紐約曼哈頓一直是美國房地產市場，特別是奢侈地產市場最堅固的堡壘。但目前有種種跡象表明，隨著經濟危機的不斷加深，一向堅挺的曼哈頓樓市可能也快挺不住了。
　　曼哈頓島是美國人口密度最大的地區之一，能夠新建樓盤的土地已所剩無幾，因此也沒有太多剩余的房屋存量，再加上紐約房貸市場中次貸比例非常小，所以當次貸危機席卷全美，房價大跌，大量房屋被依法拍賣的時候，曼哈頓樓市并未受到太大影響。紐約市最大的四家房屋中介商本周發布的聯合報告顯示，2008年第四季度曼哈頓地區房屋銷售均價比上一年同期增長了5.9%，達到90萬美元。
　　但事實上，已有跡象表明曼哈頓樓市狀況并不樂觀。從去年第四季度的情況來看，價格上漲部分主要來自高價位的新房，這一類房屋均價將近200萬美元，而且許多在當季出售的新房早在房地產市場依然火爆的兩年前就簽訂了預售協議。真正能夠反映樓市價格走向的是舊房銷售價格，而這一價格在當季則下跌了3.6%。與此同時，在去年第四季度簽訂購房協議但沒有最終成交的房屋價格同8月份(也就是金融危機爆發前一個月)相比大跌了20%。
　　另外，從房屋銷售上看，根據科科倫不動產集團的統計，第四季度房屋銷量萎縮了40%，房屋出手的速度也明顯放緩。在這期間，曼哈頓一套普通公寓需要等待100天才能賣出去，比2007年第四季度增加了16天；如果是豪華公寓，則要耐心等上169天，比上年同期增加了52天。
　　金融業對于紐約地區經濟和房地產市場而言舉足重輕。據美國勞工統計局的數據，2006年初僅華爾街投行的雇員總數就占了紐約市私營部門就業人口的15%。去年9月中旬金融危機爆發以來，紐約證券業已削減了兩萬多個工作崗位，而這還只是預計裁員總人數的1/3。那些保住飯碗的人也面臨著薪水降低、年底分紅大大縮水的境況。大量國外投資者也因信貸危機而難以獲得房貸。曼哈頓島上大量價格不菲的公寓找不到買主也就不足為怪了。
　　此外，由于金融業大量裁員、壓縮開支，曼哈頓一向堅挺的商業地產租金價格在去年第四季度環比下跌4.8%，是20年來的最大跌幅。
　　其實，紐約地區經濟基本面整體尚好，盡管失業率上升到了6.3%，也還是低于全美平均6.5%的水平。金融危機以及目前這一波自“大蕭條”以來最嚴重的經濟危機對紐約房價的最大影響在心理層面。房地產市場繁榮時期購房者中普遍存在的“今天買了，明天一定會升值”的急迫心理和信心已不復存在。買賣雙方心理價位落差空前增大，賣方仍然期待著以一年前的價位出手，而買方則等待觀望，看看是否有更好的優惠。
　　“曼哈頓已從賣方市場變成了買方市場，”紐約地產經濟公司Brown　Harris　Stevens的首席經濟師格雷戈里·海姆如此感嘆道。看來，2009年的曼哈頓房市要準備“過冬”了。

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