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近來在美國房地產(chǎn)市場次級抵押貸款危機日益暴露的時候，德國房地產(chǎn)市場卻相當穩(wěn)定。
事實上，德國是歐洲人口最多的國家，在二戰(zhàn)后和兩德統(tǒng)一后也曾是全球住房荒最嚴重的國家之一。發(fā)展到今天，德國住房供應(yīng)充沛、政策法律完善、房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，其成功經(jīng)驗非常值得借鑒。
目前，獨具特色的房地產(chǎn)政策已成為德國“社會市場經(jīng)濟模式”的重要組成部分。與英美等國相比，德國政府更強調(diào)房地產(chǎn)市場的社會福利性質(zhì)。政府根據(jù)國家人口特征制定了完備的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，并通過土地、稅收、法律等手段卓有成效地實施規(guī)劃和調(diào)控市場波動，由此保障了數(shù)十年來德國房地產(chǎn)市場供求基本平衡，房地產(chǎn)價格水平總體較低，市場抗風(fēng)險能力強。
嚴密規(guī)劃保障市場供給
嚴密而科學(xué)的房地產(chǎn)規(guī)劃，是德國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的首要手段。德國土地規(guī)劃的出發(fā)點是全國的人口特征。研究德國房地產(chǎn)市場多年、德國主要的房地產(chǎn)信貸銀行阿瑞爾銀行分析師郝鵬表示，供求規(guī)律仍然是影響房地產(chǎn)價格的決定因素，掌握了這一規(guī)律，房地產(chǎn)市場就能基本穩(wěn)定。
目前德國有8200萬人口，家庭數(shù)量為3800萬左右，為全國提供相應(yīng)數(shù)量的住房便是政府規(guī)劃的首要目標。另外，根據(jù)政府規(guī)劃，近年來德國每年新增住房為25萬到30萬套左右，完全能夠滿足居民的新增購房需求。
考慮到居民的收入差距，德國政府房地產(chǎn)規(guī)劃中對高、中、低檔房屋的結(jié)構(gòu)作了明確規(guī)定。特別是對低收入者，各地方政府會根據(jù)當?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)明確規(guī)定所有住房中福利房的比例。比如科隆市政府就規(guī)定，每年新建的3800套住房中，1000套必須是面向低收入家庭的出租房。政府對社會福利住房專門規(guī)劃用地，在發(fā)展商開發(fā)后再以較低的價格提供給需求者，其中的市場差價由政府向開發(fā)商提供補貼。
高稅收壓縮炒房利潤空間
除嚴格的房地產(chǎn)規(guī)劃和相應(yīng)土地供應(yīng)外，稅收成為德國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。無論是在新增房屋建設(shè)、保障住房供應(yīng)，還是在限制房地產(chǎn)投機方面，德國政府都積極運用稅收手段，大都取得了立竿見影的效果。
為限制房地產(chǎn)炒作，德國政府一直對市場上的相應(yīng)資金通過課以重稅的方式加以限制。德國在明年即將實行所得稅改革計劃，將對投資者的房租收入征收25%的所得稅，這些政策與當前實施的房租最高限價政策相呼應(yīng)，將大大限制房地產(chǎn)投機的利潤空間，對維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定作用重大。
用法規(guī)抑制房產(chǎn)投機
法律同樣是德國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效手段。德國南部地區(qū)早在1886年便頒布了第一部“土地整理法”，隨后在全國實行，對全國范圍的土地規(guī)劃和土地整理提供了法律保障。另外，在房地產(chǎn)市場的各個方面，政府也都有嚴密的法律規(guī)定。
由于德國低房價的吸引，近年來大量海外“炒房團”涌入德國，境外資金已超過本土資金成為房地產(chǎn)市場的主力，去年德國吸引的境外房地產(chǎn)投資資金約占到全歐洲的1/3。許多地方政府為此出臺法規(guī)限制最高房價和房租，極大打擊了外資炒作德國房地產(chǎn)的熱情，許多海外炒房團開始逐步淡出德國市場。
另外，為了促進住房租賃市場的發(fā)展，德國政府特別重視租賃市場的法規(guī)建設(shè)和管理，這些法規(guī)重在保障租戶的合法權(quán)益。法規(guī)中對租房合同和租金都進行了詳盡規(guī)定，對租金核算也有嚴格標準。此外，為防止住房租賃領(lǐng)域的非法投資，法規(guī)明確禁止“二房東”現(xiàn)象，維護了全國住房租賃市場的良好秩序。 |