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[國外房價調控]美國利率稅收雙管齊下調控房市

2007-05-28 本報駐華盛頓記者:胡芳來源:經濟參考報

　　圖為曾以4400萬美元售價創下美國紐約單套公寓最高售價紀錄的曼哈頓第五大道834號合作公寓樓外景。本報資料照片

　　美國的住房市場比較成熟和完善，主要依據市場規律運行。房屋的建設、銷售和價格均由市場供求這只“無形之手”操縱，政府并不直接干預。不過，政府也有自己調控房地產市場的手段，主要是利率和稅收。
　　利率是指美國聯邦儲備委員會負責設定的基準利率，即商業銀行間隔夜拆借利率。它直接影響銀行向個人或企業的放貸利率，從而影響消費和投資以及整體經濟形勢。通過調節基準利率，政府可以引導住房抵押貸款利率升降，實現為住房市場降溫或刺激住房市場發展的目的。
　　從美國住房市場過去幾年的發展情況中可以看出，利率變化對于住房市場的影響非常顯著。在經濟遭受周期性衰退和“9·11”恐怖襲擊事件打擊后，美聯儲從2001年初開始13次降息，并一度將利率維持在1%這一自1958年以來的最低點長達一年之久。在美聯儲多次降息后，美國住房抵押貸款利率也降到30多年來的最低水平。罕見的低利率極大地刺激了人們的購房熱情，截至2005年底，美國住房銷售量連續五年創下歷史新高，價格也不斷上漲。
　　為了控制通貨膨脹和防止住房市場泡沫化，美聯儲在截至去年6月的兩年里連續17次提息，導致住房市場從2005年底開始出現調整。利率上升增加了新購房者的貸款成本，加重了已購房者的還貸壓力，并擠壓了房地產開發商的利潤空間。受美聯儲提息影響，去年第二季度以來，美國住房銷售量下降，價格回落，新房開工減少，建筑開支收縮，住房市場明顯降溫。
　　在稅收方面，對房地產消費和投資影響比較明顯的是房地產稅。據介紹，美國50個州都已開征房地產稅，稅率一般為1%至3%。州政府相關部門每年定期對房地產價值進行評估，以此作為征收房地產稅的依據。因此，住房價格上漲既意味著個人房屋資產價值增加，同時也意味著個人必須繳納的稅款增加。
　　針對房屋購買和出售時的差價，美國一些州政府還專門征收房地產增值稅，并規定自住房住滿兩年以上出售時可以享受較大幅度增值稅減免優惠，而出售投資性房屋則不能享受相應的優惠。同時，政府實行退稅政策，鼓勵開發商建設廉價房，為低收入者提供住房。
　　美國政府還規定，個人購房時必須說明購房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規定納稅。
　　政府還出臺了一些有利于普通消費者購房的規定。比如，在有70套以上的住宅項目中，開發商必須將至少10%的住房出售給為當地社區服務的人，像教師、消防隊員、警察和圖書館工作人員等。這些住房面積可以比較小，但售價必須比整個項目住房平均市價低25%。
　　此外，還有一些規定旨在限制投資性房屋的數量。比如，一個住宅項目中，只有部分房屋可以出售給準備將所購房屋作為投資用的客戶，這個比例最大不能超過總量的10%，通常為5%至7%；一個人在同一個小區里只能購買一套住房；自住房如果居住不滿兩年就出售，屋主必須繳納高額罰金。

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