牛刀按語：這是李開周先生的一篇博客，未經他本人同意轉載如此，是因為這篇博客意蘊生動，妙趣橫生;旁征博引，十分嚴謹。是一篇難得的好文。原來我們的老祖宗拼命搞經濟時，也遇到樓市崩盤。
　　樓市一直是大家關心的熱點，因為它既重要，又經常變化。在古代，雖然土地制度和市場狀況與現在不可同日而語，但其中的變化也是風云莫測——按咱們現在的收入算，唐朝的房子就曾經從幾百上千一平米跌到過幾十塊。

　　敦煌房價在“千元”以上

　　唐宣宗大中十年(856年)，敦煌居民沈都和因為急等錢用，賣掉了自家的房子。按照慣例，他跟買方簽了一份房屋轉讓合同，合同上寫道：“慈惠鄉百姓沈都和，斷作舍物，每尺兩碩五升，準地皮尺數。算著舍櫝物二十九碩五斗陸升九合五圭干濕谷米。其舍及地當日交相分付訖。”(見《敦煌資料》第一輯第298頁)
　　什么意思呢?就是說沈都和這套房子按面積計價，每尺價值小麥(資訊,行情)兩碩五升。另外房子里所有家具陳設也隨房子一塊兒出讓，價值小麥二十九碩五斗六升有余。合同上寫的“一尺”是指一平方尺，唐朝一尺有0.3米，一平方尺就是0.09平方米。“碩”是容量單位，跟“石”通用。唐朝一石有59.4公升，一斗是十分之一石，一升是百分之一石。按每公升小麥重1.5斤計算，唐朝一石小麥重90斤，一斗小麥重9斤，一升小麥重0.9斤。所以“兩碩五升”小麥重約180斤，按今天麥價8毛一斤去買，至少需要140元。
　　前面說過，“一尺”是0.09平方米，“每尺兩碩五升”，說明每0.09平方米能賣140元，也就是每平方米能賣1555元。放在一千多年以前的敦煌，這房價是很高的。

　　平民“月薪”不足300元

　　不過歷史不喜歡孤證，單憑這一宗交易，并不能說明敦煌的房價普遍高企，所以我還要再舉個例子。
　　唐僖宗乾符二年(875年)，同樣住在慈惠鄉的另一位敦煌居民陳都知賣掉了自家的宅基，換來小麥“八百五碩五斗”，即805.5石(見張傳悉《中國歷代契約會編考釋》)。按每石價值140元計算，陳都知家的宅基賣了人民幣112770元。那塊宅基有多大呢?東西寬三丈九尺，南北長五丈七尺。唐朝三丈九尺折合今天11.8米，五丈七尺折合今天17.2米，假定陳家宅基的形狀比較規則，那么其面積就有203平方米。拿宅基總價除以宅基面積，可以得出這塊宅基的單價：每平方米556元。考古報告顯示，唐代敦煌民宅全是單層，容積率很低，所以當地價高達五六百元一平米的時候，房價在千元以上是完全合乎邏輯的。
　　我手頭還有一批唐代敦煌的雇傭文書，那些文書上顯示，在公元九世紀后期，不管是幫人牧馬放羊，還是給人運送貨物，甚至包括替人當兵在內，敦煌平民每月的收入一般都不會超過兩石小麥。換言之，那時“工薪階層”的月薪大多在300元以下。像這樣的收入水平，就是一年不吃不喝，也只能掙夠兩三個平米，倘若想買一套像模像樣的房子，恐怕得忙活幾十年。
　　我不知道千年以前的敦煌是否也有大量需要買房居住的朋友，如果有的話，我猜他們肯定會郁悶，會彷徨，會沖房價畸高的房地產市場發泄出洶涌澎湃的怨恨和失望，就像我們今天的某些購房者曾經做過的那樣。

　　“樓市”突然崩盤

　　值得慶幸的是，這樣的狀態并沒維持多久，敦煌房價在每平米1555元這個制高點上盤旋了一會兒，很快就急轉直下，像一架失事飛機那樣栽著跟斗俯沖下去。套一句比較現代的說法，敦煌“樓市”崩盤了。
　　唐昭宗乾寧四年(897年)，敦煌居民張義全賣房，“東西一丈三尺五寸，南北二丈二尺五寸”，只賣了小麥“五十碩”(見《敦煌寶藏》第32冊第980頁)。一計算，建筑面積28平米，售價7000元，每平米才賣250元。唐昭宗天復二年(902年)，敦煌居民曹大行跟人換房，“東西三丈五尺，南北一丈二尺”的房子，僅估價“斛斗九石”(見《敦煌寶藏》第32冊第99頁)。換言之，38平米的房子，只能賣1260元，已經降到了33元一平米。
　　關于敦煌房價，目前能找到的文獻非常之少，暫時還弄不清剛開始房價為什么高企，后來又為什么暴跌。另外鑒于中原和江南地區出土的唐代經濟文獻更加稀少，我也不敢確定在敦煌之外的其他區域是不是同時出現了房價暴跌的現象。

　　朝廷沒有“救市”

　　不過我能確定一點：在敦煌房價暴跌之后，大唐朝廷和敦煌政府都沒有出手救市。因為我查了《新唐書》，查了《舊唐書》，還查了記載唐朝史事更為翔實的類書《冊府元龜》，也查了唐代官修的會典《唐六典》，最后又查了中科院歷史所輯錄、中華書局出版的敦煌石室藏書釋文匯編《敦煌資料》，從中既沒有發現唐朝中央政府曾經降低房貸利率和首付的記錄，也沒有找到敦煌地方政府曾經為購房者提供補貼的跡象。當然，唐朝沒有銀行，也沒有房貸，那時候的中央政府壓根兒不可能通過降低利率和首付來救市。
　　據我分析，唐朝政府之所以不救市，倒未必是因為它更能替廣大購房者著想，才容許房價不斷下滑的，而極有可能是因為以下幾個原因：
　　第一，當時沒有專門的開發商，所謂房地產交易只是在業主之間進行的二手房買賣，而業主們作為一盤散沙，是沒有能力游說政府作出救市決策的。
　　第二，當時房地產行業在整個國民經濟領域所占的比重非常小，無論這個行業是否興旺，都不會導致GDP下滑。
  　第三，當時的財政收入主要來自于田賦和人頭稅，政府從來沒有想過賣地生財，房價暴漲也好，暴跌也罷，只能影響影響地價，而影響不到政府的利益。