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| 2010-07-14 作者:楊紅旭 來源:新聞晨報 |
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上個月的時候，我曾預測全國房價6月將出現“拐點”，其標志是房屋價格由環比正增長逆轉為負增長。昨天公布的數據基本證實了這一判斷，老百姓嚴重關切的房價，終于初現整體性的微跌。
國家發改委和統計局聯合公布的數據表明，6月份，全國70個大中城市商品房銷售價格同比漲幅達11.4％，較上月減少1個百分點，商品住宅銷售價格上漲15.8％，普通住宅銷售價格上漲15.2％，高檔住宅銷售價格上漲18.0％。看似漲幅依然處于歷史高位，但主要是因為去年6月全國房價處于上漲初期階段，這中間跨度為一年時間，所以這么大的同比漲幅并不意外。
我們需要關注的是，房價同比漲幅已連續第2個月出現回落。今年4月份70個城市房價同比漲幅達到12.8％的歷史最高值（自2005年有此統計數據以來）后，已經開始下滑。歷史規律表明，今年下半年，房價同比增幅將持續回落，預期明年一季度可能出現負增長——也即明年第一季度的房價水平將比今年第一季度低。
更重要的指標是房價環比增幅，它反映的是這個月比上個月的房價變動，因此更能體現房價的短期波動情況。6月份，70個大中城市房價環比下降0.1％，較5月回落0.3個百分點。大家請注意：這是自2009年3月房價環比由負增長轉為正增長，持續15個月上漲之后，首次下降，標志著全國房價拐點正式確立。
從住宅分類市場看，6月份全國新建住宅價格與上月持平，二手住宅則下降0.3％，再次說明二手房市場的變化領先于一手房市場。從區域市場分析，多數東部大城市房價下跌，而多數中西部城市房價微漲，環比跌幅最大的城市是金華，下跌2.4％，其次就是上海，下跌1.4％。
上一輪樓市下行期——2008年8月至2009年2月，70個城市房價環比下跌持續了6個月。考慮到本輪調控直指高房價，預計本輪房價環比下跌可能會持續6-8個月。下半年，全國房價將會維持環比下跌或盤整態勢，預期明年一季度會觸底，二季度有可能出現正增長。
當然，上述只是歷史經驗而已，歷史具有相似性，但不會簡單的重復。本輪全國房價下跌持續的時間和下跌的幅度，既取決于房地產業內部環境，又跟外部的宏觀經濟密切相關。
從外部環境看，自今年一季度GDP增幅創11.9％的高值后，二季度和下半年出現回落的可能性較大，這不僅與國內經濟調整產業結構、清理過剩產能相關，而且還與歐洲主權債務危機造成的外需下降有涉。近期國家高層頻繁進行地方調研，反映出決策層開始擔心經濟“二次探底”，預期經濟政策退出步伐將放慢，貨幣政策也不會像之前預期的那么快收緊。基于此，國家不希望樓市過度低迷，房地產業畢竟是支柱產業，對經濟拉動作用很大。
從內部環境看，房地產調控已進入一個敏感的時間窗口。一方面，全國樓市明顯降溫，尤其是一線城市商品房成交量大幅萎縮，房價也開始下跌，調控效果初步顯現；另一方面，房價只是剛剛松動，本輪調控的最重要的目標——遏制部分城市房價過快上漲，還未實現。所以，調控肯定不會放松，但也不會明顯加碼。至于近日有新聞說部分城市三套房貸放松，確也反映出商業銀行有自己的利益訴求，但二套房貸依然嚴格，銀監會不可能坐視商業銀行過于“自行其是”。
總體而論，我國房價已經步入下行通道，只要內外部環境不出現重大變化，下半年房價將保持下跌和調整格局。
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