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| 2010-07-14 作者:馬紅漫 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 |
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近期有關(guān)房地產(chǎn)貸款政策出現(xiàn)調(diào)整的報(bào)道頻繁出現(xiàn)，房產(chǎn)調(diào)控政策將轉(zhuǎn)向的說(shuō)法也隨之升溫。先是有報(bào)道稱上海第三套住房貸款已經(jīng)不再被嚴(yán)格限制，而第二套房貸也開(kāi)始放松，即由“認(rèn)房又認(rèn)貸”轉(zhuǎn)為只按照貸款還清與否來(lái)界定。有報(bào)道稱，深圳房地產(chǎn)貸款也出現(xiàn)了類似放松的跡象，由此意味著一線城市的房貸限制政策極有可能全面放松。
這樣的市場(chǎng)信號(hào)應(yīng)該引起調(diào)控部門的高度警覺(jué)，因?yàn)槿绻麑?duì)于房貸政策無(wú)法從嚴(yán)把控，就在事實(shí)上意味著本輪房產(chǎn)調(diào)控已然以失敗而告終。針對(duì)多套住房實(shí)施差別貸款政策，是打擊投機(jī)炒房行為最有效的政策措施。調(diào)控部門無(wú)法準(zhǔn)確甄別投機(jī)與自住需求，但是對(duì)于多套以上住房采取貸款限制措施，能夠有效打擊投機(jī)炒房需求。這一政策措施的效果已經(jīng)得到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的印證，也正因此，房地產(chǎn)供求雙方都極為關(guān)切這一政策的執(zhí)行力度，甚至被視為觀察調(diào)控政策決心的風(fēng)向標(biāo)。
上輪房產(chǎn)調(diào)控失敗的教訓(xùn)表明，一旦二套房貸政策出現(xiàn)松動(dòng)，大量的投機(jī)資金就會(huì)蜂擁入市，最終讓剛剛開(kāi)始調(diào)整的房?jī)r(jià)重新爆發(fā)性上漲。就此邏輯而言，房貸管制政策措施的松動(dòng)絕非孤立經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，極有可能成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。而一旦政策轉(zhuǎn)折被市場(chǎng)所確認(rèn)，那么，前期大量觀望的購(gòu)房需求必然爆發(fā)，加之投機(jī)炒房者借貸款資金入市炒作，房?jī)r(jià)就必然會(huì)再度暴漲。
當(dāng)然，市場(chǎng)結(jié)果是否必然如此尚無(wú)定論，但是調(diào)控部門必須要從最壞結(jié)果考慮，才能夠避免最壞結(jié)果可能的出現(xiàn)。無(wú)須諱言，當(dāng)下國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控步入最為艱難的時(shí)刻，一方面房?jī)r(jià)始終沒(méi)有出現(xiàn)調(diào)整，持幣代購(gòu)者的等待心態(tài)正在面臨壓力考驗(yàn)；另一方面，國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控拖累經(jīng)濟(jì)的說(shuō)法甚囂塵上，調(diào)控部門的“兩難抉擇”讓房地產(chǎn)調(diào)控中止的預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化。就在此時(shí)，任何有關(guān)政策變化的信息，比如貸款限制措施開(kāi)閘，都有可能改變市場(chǎng)趨勢(shì)，讓之前所有的調(diào)控政策努力功虧一簣。
只有信息透明才能夠避免市場(chǎng)亂象。筆者建議，調(diào)控部門當(dāng)下必須要清楚無(wú)誤地表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基調(diào)，要么干脆承認(rèn)為避免經(jīng)濟(jì)衰退而放棄調(diào)控，要么給出全面而堅(jiān)決的政策闡釋，并配合一攬子調(diào)控新政策出臺(tái)，來(lái)打消市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策退出的不良預(yù)期。
當(dāng)然，要調(diào)控部門全面承認(rèn)政策失敗并不現(xiàn)實(shí)，對(duì)于當(dāng)下中國(guó)畸形的高房?jī)r(jià)而言，只有后者一條道路。
首先，調(diào)控部門必須要繼續(xù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不動(dòng)搖，其中的關(guān)鍵就在于已經(jīng)出臺(tái)的所有政策均不允許做任何改變。如果一些地方部門或者商業(yè)銀行敢于違規(guī)放貸，就必須要嚴(yán)厲查處并行政問(wèn)責(zé)，以此堵住試探政策底線的行為。
其次，鑒于當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控爭(zhēng)議巨大，有必要進(jìn)一步推出新的政策措施以避免投機(jī)行為出現(xiàn)。這些措施包括，放棄把“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”作為政策目標(biāo)，明確房產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)就是要“實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)理性回歸”，讓降價(jià)成為最終訴求；給出房產(chǎn)保有稅推出的具體時(shí)間表，不再讓市場(chǎng)心存幻想等。
最后，為對(duì)沖房產(chǎn)調(diào)控所導(dǎo)致的投資需求減少問(wèn)題，應(yīng)該集中財(cái)政資金擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房建設(shè)，以政策性住房投資彌補(bǔ)市場(chǎng)投資不足問(wèn)題。這樣既可以保持經(jīng)濟(jì)基本增長(zhǎng)速度，又能夠讓更多公眾享受保障住房，還可以讓“經(jīng)濟(jì)衰退論者”就此閉嘴，可謂一箭三雕的最佳措施。
回想1997年香港宣布將興建8.5萬(wàn)套公共租賃住房，港島房?jī)r(jià)隨即應(yīng)聲大跌。這樣的經(jīng)典房產(chǎn)調(diào)控案例清楚無(wú)誤地表明，從來(lái)沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，只有調(diào)控政策不到位的失誤。筆者相信，如果調(diào)控部門打壓房?jī)r(jià)的決心足夠堅(jiān)決，虛高的房?jī)r(jià)必然出現(xiàn)明顯調(diào)整，而當(dāng)下房貸政策變局正在試探著調(diào)控當(dāng)局的政策決心。面對(duì)市場(chǎng)利益群體的考驗(yàn)，調(diào)控部門能否考試及格，讓我們拭目以待吧。
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