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與房屋銷售市場的低迷不同，近期全國各地的房屋出租價格卻逆勢飆升。在北京，5月份房租價格同比上漲超過20%，部分超過50%。同樣現象也出現在全國不少城市。
圍繞房租的突然上漲，一些分析觀點給出了如下幾個原因：其一，5、6月份是大學生的集中畢業期，由此導致租房需求大幅增長；其二，長期以來房屋租金漲幅低于房價漲幅，房租本身有補漲需求；其三，房屋中介操縱市場價格推動租金上漲。
這三個理由看似有其道理，但恐怕并不全面。大學生集中畢業每年都是如此，但此前從未見因此而大幅度推升房租的現象。而所謂房租“補漲”的說法在理論上也站不住腳，因為之前房價持續上漲，所以買賣房產者均可受益其中，享受房價上漲帶來的保值增值效應。而房租上漲則是零和博弈，租房者根本無法享受到房屋增值的收益，因此房價飆升之后并不必然帶動房租上漲。至于房屋中介推動一說，即便形式上客觀存在但也絕非是導致房租上漲的實質因素。房屋中介依靠買賣或租賃成交獲得傭金收益，面對潛在的交易客戶，中介的首要訴求是促使其達成交易而無論成交價格的高低。
在筆者看來，近期房租價格明顯飆升與房地產調控政策進入到攻堅期密切相關。鑒于房地產調控政策依然處于強勢，市場中長期累積的剛性需求開始“轉買為租”，由此導致租房市場需求大幅增長，并最終推高了房屋租金。之所以租房需求會在5月份開始爆發，完全符合房產剛性需求的交易規律。本輪房產調控始于去年11月份，一般經驗顯示，剛性需求所能容忍的政策觀望期就在半年左右。也就是說，恰好到今年5月份房產市場剛性需求面臨著重大選擇，或者放棄對調控政策的信心買房入市，或者干脆放棄買房愿望選擇獨立租房居住。正是因為剛性需求集中選擇了后者，才最終導致房租價格上漲。
盡管我們可以說房租上漲是房產調控的“陣痛”，但是其負面影響絕不容小覷。公眾的住房需求可以分為兩個層次，一是“居者有其屋”，即買房擁有產權；二是“住有其所”，即先擁有落腳的處所，哪怕只是片瓦之地。房價高位運行讓前者已然成為夢想，而房租的逆勢上漲則讓最低住房需求也面臨著考驗。統計數據顯示，今年上半年北京市的套均租金達到每月2792元，已超過去年應屆畢業生的月平均工資2492元。如果房租價格繼續上漲，則意味著公眾不僅無法奢望買房，甚至連基本的生活住所都將失去保障，由此極有可能影響社會穩定。這才是房租大幅上漲的社會負面沖擊所在，理應引起調控部門高度關注。
顯而易見的是，放棄購房轉而租房者是房產調控的擁戴者，他們所付出的利益損失應當得到一定的政策補償。房租的突然飆升表明，既有調控政策或多或少忽視了剛性需求的市場影響，在繼續打擊投機購房行為之外，理應在政策部署上就此做出安排。其中的關鍵就在于要高效率、大規模地增加公租房供應，以平價公共出租房解決剛性需求的居住問題，同時平抑商品房房租的非理性上漲。事實上，哪怕只是公共租賃住房大幅增長的預期，都能夠迅速打壓房租惡意炒作行為，對此調控政策當大有作為，而非視若不見。 |