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| 房?jī)r(jià)5月“地震” 6月“拐點(diǎn)” |
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| 2010-06-11 作者:楊紅旭 來(lái)源:東方早報(bào) |
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昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了月度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，過(guò)去的5月份，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情逆轉(zhuǎn)，堪稱“劇變”。
5月份，70個(gè)大中城市商品房銷售價(jià)格同比漲幅達(dá)12.4%，較上月減少0.4個(gè)百分點(diǎn)，這是自2009年6月出現(xiàn)正增長(zhǎng)以來(lái)，第一次出現(xiàn)漲幅回落的情況。但同比指標(biāo)跨度是一年，所以并不能很好地反映當(dāng)前房?jī)r(jià)變化。
所以，還得重點(diǎn)關(guān)注房?jī)r(jià)環(huán)比變化，也即5月份與4月份的比較。5月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)，需要特別指出的是，自2005年有此統(tǒng)計(jì)指標(biāo)以來(lái)，從來(lái)沒(méi)出現(xiàn)過(guò)單月如此大的回落幅度，這是一個(gè)史無(wú)前例的動(dòng)蕩月份。有一點(diǎn)是確定的：6月份房?jī)r(jià)環(huán)比將由正增長(zhǎng)逆轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，也即房?jī)r(jià)真正出現(xiàn)拐點(diǎn)，將是2009年3月由負(fù)轉(zhuǎn)正之后的，再一次“紅盤變綠盤”。
若按一二手房的分類，則5月份一手商品住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，而二手住宅銷售價(jià)格首次出現(xiàn)環(huán)比下降0.4%。顯而易見(jiàn)，二手房?jī)r(jià)格調(diào)整的速度領(lǐng)先于一手房，主要原因是二手房市場(chǎng)買賣雙方皆散戶，而一手房賣方是開(kāi)發(fā)商，容易控制房源供應(yīng)和房?jī)r(jià)，因此前者比后者的市場(chǎng)博弈更激烈。比如，當(dāng)前上海一手住房和二手住房的網(wǎng)上可售量分別約為575萬(wàn)平方米和1450萬(wàn)平方米，分別比調(diào)控前增加了20%和50%，二手房拋售量大，降價(jià)壓力自然也更大。
再以產(chǎn)品類型分析。5月份，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲1.4%，商品住宅銷售價(jià)格同比上漲16.9%，普通住宅銷售價(jià)格同比上漲16.3%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲19.1%。由此可見(jiàn)，作為保障性住房，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定，而當(dāng)前商品住宅價(jià)格卻比去年5月明顯上漲。
至于不同區(qū)域的行情。5月份，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌的，多屬東部城市，一線城市中的北京微跌0.1%，上海不漲也不跌。漲幅最大地區(qū)是東北，長(zhǎng)春和沈陽(yáng)分別上漲1.1%和1.2%。
雖然5月份的房?jī)r(jià)總體上還在小漲，但卻發(fā)生了質(zhì)變，同比漲幅首次回落，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比首次下跌。如果說(shuō)4月份的數(shù)據(jù)還看不清趨勢(shì)的話，那么5月數(shù)據(jù)已赤裸裸地指明房?jī)r(jià)正在步入下行通道。而一旦進(jìn)入這一通道，將是長(zhǎng)達(dá)多月的“黑暗時(shí)間”。
房?jī)r(jià)地震，源于成交量劇降。5月份，全國(guó)商品房銷售面積為0.68億平方米，較4月份降低15.4%，亦低于去年0.78億平方米的月度均值。東部一線城市和部分二線城市下滑幅度更大。相對(duì)而言，中西部地區(qū)市場(chǎng)還算穩(wěn)定。一線城市成交量降速實(shí)在太快，5月份屬于一步跌到位，接下來(lái)不可能出現(xiàn)更大幅度的下滑，但在底部盤整的時(shí)間將會(huì)持續(xù)數(shù)月。預(yù)計(jì)2010年全國(guó)商品房成交量將比2009年減少二成左右，類似2008年相比2007年。
綜上所述，5月全國(guó)樓市已出現(xiàn)驚人的變局。由此也證明，4月中旬開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控“初戰(zhàn)告捷”，只要維持這一勢(shì)頭，預(yù)計(jì)年底就能基本達(dá)到政策目標(biāo)。接下來(lái)，政策將步入穩(wěn)定期，而成交量和房?jī)r(jià)“大震”之后，還會(huì)“余震”不斷。
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