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| 2010-06-03 作者:楊濤 來(lái)源:新京報(bào) |
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目前，中央和地方各級(jí)政府開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的思路已經(jīng)逐漸明確，目的就是為了一定程度上“擠出”房?jī)r(jià)泡沫。
從根本上看，近年來(lái)房?jī)r(jià)的瘋狂上漲雖然可以歸因于許多因素，但終究是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的表現(xiàn)。要想真正有助于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾，未來(lái)的金融政策需要充分創(chuàng)新。
首先，從住房供給角度來(lái)看，當(dāng)前的房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)存在兩方面嚴(yán)重的問(wèn)題。
一方面，地產(chǎn)商的融資來(lái)源過(guò)度依賴(lài)于銀行貸款，造成了銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)形成互相依賴(lài)的局面，也使得決策者在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控時(shí)，不得不考慮對(duì)商業(yè)銀行可能產(chǎn)生的沖擊。
另一方面，保障性住房供給尚未形成可持續(xù)的融資來(lái)源。目前各地的保障性住房建設(shè)，其資金來(lái)源除了銀行貸款之外，還有財(cái)政撥款、公積金沉淀資金等。而保障性住房的非市場(chǎng)特性，使得這些資金來(lái)源都難以持續(xù)，規(guī)模也受到限制。
對(duì)于前者，需要在適度控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模的同時(shí)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的直接金融創(chuàng)新，發(fā)展包括房地產(chǎn)投資信托在內(nèi)的新型金融工具。對(duì)于后者，則應(yīng)該借鑒眾多國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，改革現(xiàn)有的住房公積金體系，發(fā)展新型的住房政策性金融機(jī)構(gòu)，為保障性住房建設(shè)提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的低成本資金來(lái)源。
其次，從住房需求角度來(lái)看，當(dāng)前的房?jī)r(jià)泡沫，很大程度上是源于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)盛行，而這又更多是由于中高收入者存在投機(jī)沖動(dòng)，而低收入者則由于嚴(yán)重的財(cái)務(wù)約束，其住房需求受到了根本性的抑制。要解決這樣的矛盾，同樣需要利用金融政策來(lái)實(shí)現(xiàn)住房需求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。
一方面，要持續(xù)通過(guò)金融政策來(lái)遏制中高收入者的住房投機(jī)需求，適度抑制其住房改善需求。另一方面，針對(duì)低收入者的住房需求，除了依靠提供保障性住房之外，還需要對(duì)低收入者增加相應(yīng)的金融支持手段。其中既包括要為低收入者購(gòu)房提供政策性的低成本貸款、政策性擔(dān)保，也要適度地發(fā)展相應(yīng)的個(gè)人住房貸款證券化，促使金融機(jī)構(gòu)對(duì)低收入者提供更多的購(gòu)房融資支持。
總之，金融政策不能簡(jiǎn)單地著眼于“一刀切”地抑制住房供給和需求，而應(yīng)該致力于優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)，才能最大程度上有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
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