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| 2010-05-11 作者:馮海寧 來源:證券時報 |
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據媒體報道，廣東某開發商日前表示，開發商資金的耗盡至少需要半年甚至更長的時間。作為資金密集型企業，房地產開發商資金成為市場關注的焦點，而目前開發商持有的現金超過2500億元，可謂不差錢。
分析地產上市公司公布的一季度報告就會發現，開發商短期內基本“不差錢”，萬科、保利、招商、金地等大開發商短期內都沒有套現的急迫性。其實，不管開發商目前持有多少現金，從與宏觀調控強硬對抗不降價銷售就能發現，開發商腰包其實是挺鼓的。
開發商之所以面對宏觀調控心里不慌就是因為手中有“糧”：一方面是2009年房價過快上漲給開發商儲備了充分的“糧草”；另一方面，2009年寬松的貨幣政策使得大量信貸資金流入樓市；第三，開發商不斷在境內外上市融資“圈”了不少資金；加上今年樓市調控開發商花錢謹慎起來，更沒有資金之憂了。
開發商作為宏觀調控的對象之一，一旦資金無憂，順應宏觀調控的可能性就很小，因為博弈就有了資本。檢驗宏觀調控成效的標準之一就是房價是否回歸到合理水平。如果開發商有充足資本與政府博弈，不但增加了政府行政成本，更關乎這一輪宏觀調控的成敗。
既然開發商手中有“糧”可扛半年甚至更長時間，我想問的是，這輪樓市新政的強度能否堅持到半年甚至更長時間？如果政策虎頭蛇尾韌性不夠，政府在與開發商的博弈中就有可能先敗下陣來，樓市調控就要重蹈過去的覆轍，不但沒有把房價壓下來，房價反而彈得更高。
據我觀察，過去多次政策調控實際有威懾力的時間大概也就三四個月，往往是雷聲大雨點小，最后觀察是“虎頭蛇尾”——原有政策的執行力度在不斷減弱，而接應的政策不見蹤影。專業人士對歷次調控的總結是沒有達到調控預期，而公眾的理解是調控變“空調”。
開發商手中有“糧”就會捂盤惜售。我曾在一次政策調控期與某開發商交流，他告訴我即使“差錢”也沒有關系，也照樣可以捂盤惜售：一是以“過冬”的方式度過政策調控期，因為不可能永遠調控；二是手緊時隨便賣一兩套房子就能換來“過冬”的“糧食”，所以從來不怕宏觀調控。
顯然，這一輪宏觀調控面臨的挑戰，不僅是開發商“不差錢”，還有開發商心中房價永遠上漲的預期。我以為，要想讓開發商把囤積的房子及時“吐”出來以平抑房價，達到宏觀調控的部分目的，就要繼續控制信貸資金流入樓市的規模，并增加開發商上市融資的難度；更為重要的是，政府要有強硬的態度、堅韌的決心來改變開發商的預期。
目前，有個別開發商推出打折銷售活動，開發商自稱打折是為了快速搶占市場份額和積累并購資金，但是有人認為這是開發商在新政環境下做出的“表態”。這種說法不無道理。我以為，我們既不能被開發商的表演所迷惑，更要防止某些地方政府暗地托市。
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