提要：房地產調控舉動歷來就為萬眾矚目，但此番調控被寄予之厚望似乎前所未有。分析人士指出，此次調控有別于從前，著眼于打擊投機、加大供給、加快保障房建設、建立考核問責的立體招數，意在確保住房回歸居住本質。

　　房地產調控舉動歷來就為萬眾矚目，但此番調控被寄予之厚望似乎前所未有。新國四條、新國十條相繼亮相，包括炒房、投機性購房在內的各路人馬紛紛“被剎車”。其中，作為樓市的主要購買力之一，大量非投機性的改善型需求也受到直接影響。
　　分析人士指出，此次調控有別于從前，著眼于打擊投機、加大供給、加快保障房建設、建立考核問責的立體招數，意在確保住房回歸居住本質。因此，雖然從短期看，非投機性的改善型購房等需求也受到“株連”，但從長期來看，本輪調控對于市場的健康發展大有裨益。在合理的供需引導下，房價有望回歸理性軌道，包括改善型購房在內的非投機購房需求終將獲益。
　　按照新規，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對于改善型需求來說，相當一部分購房者選擇的戶型都在90平方米以上，而且有相當比例的此類購房者首套房仍在按揭當中，按照新規，其購房的首付壓力及貸款成本都有較大提高，需求也因此受到重大影響。有調查顯示，近四成受訪者表示暫停買房計劃，而意在改善住房條件的購房者占到受訪者一半。
　　此前，由于界定不清晰，改善型住房的有關優待反而易為投機客所利用。2007年12月，央行和銀監會聯合發文規定“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。”2008年3月下旬，北京地區部分銀行擬定出“26.6平方米”的人均住房面積標準，低于該標準的貸款者在辦理第二套房貸時可享受首套房待遇。不過，這一做法很快被監管部門叫停。2008年10月，財政部聯合央行出臺房貸新政，規定金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的七折，最低首付款比例調整為兩成。不過，對于到底什么是改善型住房始終無統一明晰說法，改善型住房的優惠因此反為投機客所青睞。
　　而此輪調控明顯有別于從前，政策的意圖之一就是要恢復房地產的居住屬性，可謂房改十年以來的一次重大轉折。就改善型購房來說，不少改善型需求在二次買房時，傾向于充分利用貸款杠桿，保持原有房產，因此在某種程度上加劇了市場的需求緊張。按照銀監會最新說法，二套住房以家庭為單位進行認定，即不管此前有無貸款、是否還清，只要再買房，就是二套房。也就是說，在已有住房的條件下，再貸款買房，就必須付出更高成本。
　　但居民將手中的首套住房售出，再次購買房屋時可以視作無房戶。可以說，調控客觀上督促了改善型購房在產生需求的同時增加了相應供應，從而最大程度上利于房市的穩定，這又進一步促進了真實的購房需求。
　　不過，以家庭為單位認定二套房，當下仍有許多工作要做。商業銀行的信貸登記系統可以查詢到放貸情況，但要想準確判斷住房套數，還要倚靠房管部門的登記信息。早在幾年前，房管部門就開始進行房屋數量普查工作，但至今尚未有公開結果，因此以家庭為單位認定仍存在不少困難和漏洞。
　　目前，立體調控下的效果已顯現，大量投機泡沫被擠破，真實的居住需求正在得到引導。不過，羅馬非一天建成，中國房地產市場要想痼疾盡去、健康前行，還需多方面政策一以貫之地引導和落實，在這過程中，市場的跌宕反復在所難免，而市場的理性化修正將大大縮短每一份居住夢想的實現過程。