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針對經濟適用房分配中的弊端，住房和城鄉建設部4月26日對外公布《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），針對部分地方經濟適用住房存在的準入退出管理機制不完善、日常監管和服務不到位等問題，做出了有關規定。
《通知》雖然涉及了對經濟適用房尋租與投機的監管力度，但是在管理力度與實際可操作性方面仍然非常不足，需要進一步深化。
首先，尋租管理方面。《通知》新增要求購房者需主動申報高消費支出項目，但卻無有力度處罰措施。按照信息經濟學理論，讓參與者主動進行提供信息進行身份識別，實際上是基于參與者提供虛假信息將會對自身產生不利結論的游戲規則。如果參與者提供虛假信息之后會獲得對自身有利的結果，那么整個游戲規則，也即政策目標將落空。
對于人們反應強烈的騙購和出租問題，甚至連實質性經濟行政懲罰措施都沒有出現。只規定，一經查實，立即責令退還。“對違規出售、出租、閑置、出借經濟適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，按照有關規定或者合同約定收回，并取消其在5年內再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。”
這些措施事實上絲毫不具威懾作用。本身已有較高收入水平、甚至開寶馬的違規者們根本不懼對其無法傷筋動骨的小額罰單，更遑論5年內無法再次申請經濟適用房。事實上這些高收入階層根本不需要經濟適用房，對他們來說，如果能成功騙購經濟適用房是個額外的紅利，騙購不到也不會產生實質性的損失。
其次，抑制投機方面。《通知》新增了經濟適用房交易需經政府監管部門同意的條款，但卻無提高公共部門執行力的配套政策。同時對于此前爭議已久的經濟適用房經營性收益：包括出售、出租、出借收益的個人與政府分享機制未能提出明確的政策規定。
較為理想的模式是政府從經營性收益中拿大頭，并將其重新投入到經濟適用房與廉租房建設中。這樣做事實上具備相應的法理基礎，經濟適用房本身是政府建設并低價提供給購房者的，其中隱含了政府地皮與建設價值，經濟適用房的產權實際上是政府與個人所共有的，理應從中受益并回饋整個住房保障系統。
再次，擴大供應方面，《通知》仍然只是重復有關精神，沒有提出任何有效的政策安排。如果不能解決地方政府積極性問題，那么地方經濟適用房與廉租房大發展的格局就無法形成。破解這一迷局的關鍵在于地方政府的財政收益，不妨在經濟適用房收益方面分流部分至地方政府。在中央大力調控樓市，地方政府可出讓土地日漸稀少的大背景之下，興建經濟適用房改善城市環境、提升中等收入者消費能力或許是未來中國城市化進程的重要途徑。
（作者為復旦大學金融學博士） |