|
地產調控打出空前嚴厲的政策組合拳。在購買二套房貸款首付比例不得低于50%、三套房大幅度提高首付比例和利率水平的基礎上，17日國務院下發通知指出，在房價過高地區，商業銀行可根據風險狀況暫停發放購買第三套及以上住房貸款。同時，提出了建立問責機制、加強對房地產開發企業購地融資監管、加快發展公租房等配套措施。
與此前的數次“言論性打壓”相比，這一次無疑讓人們看到，政府來真格的了。
自去年12月新一輪房地產調控大幕拉開以來，一道道政令都沒能有效遏止房價上漲的腳步，近期樓市甚至出現了恐慌性漲價潮，聯袂漲價、坐地起價、地王頻出等亂象紛呈。亂世需用重典，地產亂象頻出，終于引來了一劑猛藥。此藥之猛，不可小視。2007年9月出臺的“二套房貸款首付比例不得低于40%”政策，就曾引發了房價的迅速下跌。與之相比，本次的措施顯然更為嚴厲。
不要以為房價真的打壓不了。許多認為房價不會下跌的觀點樂道的是“剛性需求”，列舉的是中國有多少人沒有住房。但其中僅僅顯示住房“需要”確實有剛性，而如果說到需求，購買力則是必要的條件。想一想房地產的購買力究竟是靠實有現金來支持的還是靠住房貸款來支持的，我們就會發現：需求并不剛性，而有充分的彈性，是可以靠貸款政策來收縮的。真正的住房需求可以通過大規模建設保障性住房來緩解，目前的購房者中很多是投資性需求，部分城市的住房空置率甚至高達50%以上。在超規模放貸時期，銀行資金大量涌入地產業，錢越聚越多，加之地方政府的“土地生財”動機也在其中推波助瀾，于是價格越炒越高。炒房成了金融性投機，或者說成了一種貨幣現象。
房價上漲讓有房者產生了資產膨脹的幻覺。然而細想一下，房價上漲更多的成分是土地價格的上漲，或者說位置價值的上漲，對于僅有土地使用權的業主來說，這種上漲與個人資產沒有什么實際的關聯性。擁有不出賣的自住房產，實際可支配收入并沒有上漲；而投資性房產不僅可以轉變成現金，還可以通過抵押貸款獲得新的現金流，流通中的資金量被放大，放大的資金再度涌入地產。所以一旦房價下跌，與自住者其實關系不大，而投資性住房則可能拋售如潮。
房價不破只是一個特定時期的神話。既然樓市的高燒已成了一種貨幣現象，那么調整房貸政策就相當于抓住了流入樓市資金的源頭，應有退燒之效力。金融撬動地產，地產放大金融，而杠桿中起撬動作用的那一端，始終還是把握在政策制定者手里。金融投資炒作的是預期，只要漲價預期受到遏制，囤房囤地就失去了價值，投資人會作出比實體經濟更快的反應——拋售。
樓市并非經濟中的孤島，要房價退燒，又要防止經濟衰退，一劑猛藥顯然不夠，后續措施能否跟上需進一步觀察，包括加息，包括整肅市場秩序，包括保障性住房建設，還包括稅收改革。從長期來看，土地機制的改革也亟待跟上。 |