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| 2010-04-12 作者:張庭賓 來源:第一財經日報 |
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房地產保有稅的登場將宣布一個中國人財產性收入新時代的來臨。
歷史往往在不經意間走過一個關鍵的拐點。
自從有了財產性收入以來，特別是2000年來，在國人的直接投資收益榜上，房地產投資毫無爭議地排在第一位。而這一位置很可能很快被另一種投資品替代，它就是黃金。
在中國內地，直接投資品的選擇有限，而能夠登上連續性超額正收益（超過定期存款利率）榜的更是很少。各種固定收益投資比定期存款利率高不了多少；匯率和期貨類投資風險極大，涉足者很少，加之國內市場常常是國際影子市場，吃明虧暗虧者占大多數；藝術類投資固然收益不錯，但其專業性太強，能夠獲益的人很少。能真正作為大眾投資品的，一是房產，二是股票，還有就是近三五年來的后起之秀——黃金。
如果從2000-2010年的十年周期看，房地產一直雄踞中國投資品收益之首，在一線大都市如北京和上海等，都有十倍上下的收益，二、三線城市也有200%-500%的收益；排在第二位的是黃金，上漲了約300%，去掉匯率因素也有約260%；最差的是股票，其間，中國GDP大約增長了十倍，而A股讓人汗顏的是，散戶投資者總體上基本是零收益。
然而，這個排行榜行將發生改變，假如以現在——2010年4月10日為起始點，我們對未來5年或10年的投資品進行預測，筆者的判斷是：投資黃金很可能將遠遠超過房產的收益率。可以說，從現在開始，“黃金車隊”的收益速度將超過“房產車隊”。
促使“黃金車隊”超越“房產車隊”的最直接動因是——房地產保有稅，又稱物業稅的征收。對這個中國新醞釀稅種反應最熱烈的不是樓市，而是國際黃金市場。4月7日，金價強有力突破每盎司1136美元的關鍵壓制，連續三天上漲至1161美元，一掃自去年12月調整以來的觀望狀態，從技術上基本確認了本輪調整接近尾聲。黃金再創新高只是時間問題。
黃金此輪調整態勢比筆者早先預料的要略強。去年11月20日，本人曾指出：黃金價格隨時可能出現較大幅度調整，此后，幾次在公開場合，包括第一財經“頭腦風暴”的節目中曾指出，此輪回調低點可能在1000美元以下，時間約在2010年4月份。然前期實際只調到了1044美元。
究其原因，從基本面而言，主要是：盡管歐元、英鎊弱，但美元也好不到哪里去，市場對美元提高利率的預期一再落空，這說明了美元有“難言之隱”，而從一個側面印證了本人此前對美國此輪經濟“偽復蘇”的判斷。
但黃金上漲的“導火索”最可能的還是物業稅。物業稅對于打擊中國內地樓市泡沫肯定有效，特別是對投機購房者是致命一擊，盡管它的征收存在著很大爭議。
毋庸置疑的是，物業稅將在很大程度上削弱房產的保值增值力。不僅房產將喪失投機空間，也會相當程度上削弱其長期保值價值。其邏輯在于，房產雖然是實物投資，有一定的對沖通脹的作用，但內地房產只有70年的使用權，購房者為此已支付了高昂的一次性拍賣地價，換得70年的免費使用。現在游戲規則可能被單方面改變，即使已獲得70年的使用權者，仍要為使用這些房產付費，即持有成本相應增加。前不久，有關部門的報告稱，中國房產的平均壽命約為30年——這個折舊時間短于社會此前的預期。鑒于目前一些大都市的房價已達到500~600個月的租金水平，即為40~50年的租賃費用。簡言之，假定租金價格不變，那么，你現在長期投資房產，如果房價不能繼續大幅上漲，你的虧損是可以理性預期的。
指望房產繼續大幅上漲肯定是一廂情愿。國際上房地產泡沫的周期（從上一個高峰點到下一個高峰點）平均是18年，中國房產的上一個價格高峰為1996年，現在已經14年過去了，鑒于國人的投機性更強，這個周期應比國外更短。況且近一年來樓市的所有征兆和數據已經完全符合樓市最后瘋狂的特征。如果加上物業稅的征收，那么樓市的最后接棒者將會消失，樓市泡沫幻滅近在咫尺。
個人判斷，在不出現惡性通脹的情況下，房價下跌30%~50%能夠穩住回升，已屬難得。
房產保值屬性的“此消”，黃金保值增值屬性將“彼漲”。從大局背景看，在各國政府債務競相急劇攀升之際，對于紙幣惡性貶值的擔憂將迫使更多人避險進入黃金和大宗商品的懷抱。而內地一旦出現房地產泡沫破滅的預期，那么大量剩余資金將尋找避風港，考慮到股指期貨時代的A股會更加變幻莫測，對大眾而言，黃金將成為最后的庇護所。
在所有的黃金投資品種中，實物黃金有一個最大的優點，即一旦你購買了實物黃金，并將之收藏家中，就沒有人能夠對它再征稅。猶太人正是深悟這一財富秘密，才對實物黃金產生血肉感情，成為千百年來世界上唯一財富能夠不斷滾動增值的族群。
在此需要重復筆者的一貫判斷：在未來5年內，黃金價格將超過每盎司3000美元；即使高過5000美元，本人也會毫不意外。再加上一句新的話——從現在開始到未來5年，黃金將坐上中國投資品收益之王的寶座。
而眼下，物業稅或許已經“宣布”——1000美元以下的黃金價格成為了歷史。 |
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