3月25日，早報“觀察/分析”版刊出“理性認識物業稅之一”——物業稅在中國不是新稅種。3月28日起，新華社連續刊出六篇評論，猛批高房價、“賣地財政”，有輿論認為，這可能是為推行物業稅開道。

　　有一次，一位美國的朋友告訴我，美國的物業稅（美國稱“房地產稅”）是比較厲害的，如果在美國有位富有的親戚送給他一棟位于紐約的豪宅，他是住不起的。我問他為什么，他說，他在美國屬于中低收入群體，擁有一套豪宅需要繳納的物業稅相當于他一年或半年工資，所以住不起，而拿去出租也租不出去，能租得起豪宅的美國人不會租豪宅，會選擇購買。
　　按照美國稅法規定，不論房屋用于何種用途，房地產所有者應繳物業稅，即無論是將房屋用于出租還是自用，只要擁有房地產就需繳物業稅。美國物業稅產生的時間可以追溯到18世紀末，當時紐約州對房地產所有者征收物業稅，到19世紀中期，物業稅成為各州普遍征收的稅種，算起來，美國物業稅的歷史有200多年。
　　在美國，物業稅是地地道道的地方性稅種，是地方稅體系中的“主力軍”，州下轄的地方政府都征收物業稅，房地稅擁有者一般同時要繳縣級物業稅以及市、鎮級物業稅，有的還要繳學區物業稅。美國物業稅的立法權在地方，只是一些原則上的東西報聯邦一級審核。美國的物業稅一般按年計，計算比較簡單，依照政府專門機構對房地產的評估價值，再給予一定的折扣率（折扣率各地不等），如30％或70％不等，得出的數扣減一定的寬免項目之后，乘以一定的稅率，其結果即為應繳的物業稅。美國物業稅稅率由地方政府自行確定，因而各地的稅率是不同一的，而且即使同一地每年也是不一樣的，稅率的幅度在1%到1.8%之間。舉個例子，比如，某人擁有一套住房，經政府有關部門估價為100萬美元（假定不存在升值或貶值），在真正計稅時給予一定的折扣（如50％），這樣實際計稅依據為50萬美元，扣減各類抵免額5萬美元得45萬美元，乘以稅率1.5％（假定稅率不變），則此人每年應繳0.675萬美元的物業稅。如果在美國擁有多套豪宅的話，那其應累計繳納的物業稅就不少了，所以在美國靠炒房度日很難。
　　既然美國的物業稅比較厲害，炒房又很難，那為什么美國的房價自2000年以后一直到2006年也漲得比較離譜，進而引發了席卷全球的次貸危機呢？也就是說為什么美國的物業稅未能抑制房地產市場的泡沫呢？
　　就像前面說的例子，不要說自己買房消費要考慮物業稅的狀況，就是別人贈送房子給自己住也住不起；對住房投資需求而言，物業稅的存在增加了住房投資的機會成本，特別是增加了囤房成本，使囤房者風險加大。比如，某位住房投資者囤有5套住房，總價值為1000萬美元，如果按1%的實際物業稅稅率計算，這個人在住房“出手”之前，每年而不是一次性繳納物業稅10萬美元，這樣就使其囤房成本大幅度增加。但是，當貨幣政策過度寬松或物業稅的征收大打折扣時，情況就很難說了，因為在此種情況下，物業稅抑制非理性行為的功能會被削弱。
　　按照美國各地方政府物業稅的政策，以及物業稅的優惠政策，使物業稅調控房價的力度減小。這些優惠政策包括房地產應稅估價低于其實際價值，有的地方給予70%的折扣率；給予一定的免稅額；給予低收入群體實行住房抵免，抵免額可以抵頂個人所得稅或退現金等。而次貸的特征是金融機構為月供占其收入比例和首付低于20%的人提供貸款，本來這條稅收優惠條款是低收入群體的福音，但在特種情況下，“好心辦成了壞事”，稅收優惠和次貸政策相互配合，相互促進，進一步刺激了低收入人群不顧風險大膽貸款，大膽買房。
　　美國物業稅稅率經常變動，其確定方法使其房地產調控作用大大降低。美國物業稅稅率的確定過程大致為：首先地方政府對其轄區內的房地產進行估價，確定應納稅房地產的總價值，然后根據其下一財政年度的預算總額以及不包括物業稅以外的其他政府收入總額，將要征收的房地產稅總額除以應納稅房地產的總價值得出物業稅稅率。
　　這種物業稅稅率確定方法固然有其合理之處，但不利于物業稅對房價調節。當房地產市場出現泡沫，或房價暴漲時，物業稅稅率反而降低，而不是當房價漲得離譜時，需要高稅率抑制其增長。次貸政策刺激美國房價非理性上漲時，物業稅實際稅率是降低的，這導致物業稅沒能起到抑制房價繼續非理性上漲的作用。當房地產市場泡沫破滅，房價出現大跌時，房地產估值縮水，物業稅實際稅率反而上升，使物業稅沒有起到穩定房價的作用。當次貸危機出現時，需要物業稅減免，但美國地方政府過度依賴物業稅，物業稅占地方政府財政收入70%以上，次貸危機導致一些地方政府幾乎破產，使其沒有財力支撐物業稅減免，這樣形成惡性循環。從美國的這點教訓中可以獲得啟示，地方政府靠房價暴漲來獲取土地財政，風險很高，土地財政應該悠著點，不要一口吃成“大胖子”。
　　由于美國物業稅對房地產市場調控功能的弱化，加上貨幣政策的過度寬松，以及金融機構次貸政策的推行，在此基礎上形成的各種金融工具的創新，最終導致次貸危機爆發。
　　如果自2000年以后，美國大幅降低物業稅稅負而不是大幅度向低收入者放貸，則后面的房地產泡沫會好得多。如果當房地產泡沫出現時，美國取消物業稅優惠政策，減少各種抵免稅收優惠政策，并提高物業稅稅率，則房地產市場泡沫會被抑制。如果當次貸危機來襲時，美國政府不只是救金融機構，并且設法降低物業稅稅負，則次貸危機的危害會小得多。

（作者系經濟學教授）