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解鈴還須系鈴人，目前房價高漲局面的一個重要成因既然在于地方的“土地財政”，那么，應對之策也可以從土地財政方面入手，想辦法理順政府與國有土地、市場、社會之間的關系。簡單地否定和告別土地財政不僅困難，也不能系統性地解決問題，穩妥之策是對地方政府的執政目標體系進行結構性調整，降低土地財政的重要性。
將土地財政的興起完全歸咎于地方政府的逐利沖動，將地方政府的行為比附為公司行為，過于簡化了2003年以來發展模式轉型進程的高度復雜性。土地財政的興起和發展模式的轉型幾乎同時出現，它們之間并非毫無關聯。近年來中國在三農、醫療、社保、義務教育等領域頻頻出手，企圖縮小城鄉及不同階層的差距，以緩解社會矛盾和確保可持續發展，其中的要點在于政府調動資源，逆水行舟，對沖優勝劣汰的市場邏輯。但是，會跑的馬兒得吃草，在稅收沒有大幅提高的前提下，政府得有相應的收入渠道來填補日益增多的公共開支。土地財政越來越多地被運用，一個重要的動因就是政府要越來越多地投入民生領域和公共建設。
在這種土地財政和民生投入互動的進程中，的確可以發現政府通過出讓國有土地為社會民生福利“供血”的香港模式的基本輪廓。香港特區政府維系免費醫療等公共福利以及低稅收的一個主要依托，正是政府對高地價的支配。同樣道理，如果一方面認為改善民生得政府出手，一方面又簡單地譴責政府的土地財政，不免有些自相矛盾。
這一模式在支撐了民生改善同時，也會帶來房價攀升這一重大的民生難題。這種“按下葫蘆浮起瓢”的局面顯然還不大利于執政者全面改善民生，鞏固執政基礎。正如住建部部長姜偉新近日所言，地方政府不僅考慮土地財政的收益，也會考慮民意和穩定。政府很難只管自己的錢袋，很難讓房價漲到破壞執政根基的地步，想不出辦法也得想辦法。
房價問題的困難之處就在于它無論跌還是漲都關系到民生的改善，這也是土地財政難以告別的關鍵原因。但這并不意味著就只有非此即彼的選擇，還有一種可能是，滿足民眾的住房需求的關鍵并不在于房價的漲跌。畢竟，個人擁有住房產權和滿足住房需求是兩個有區別的事情，致力于讓每個人都有房產，和致力于滿足人們的住房需求（類似于醫療和受教育這樣的基本人生需求），是并不完全一樣的目標。與這兩種需求相應，有兩種不同的“雙軌制”設計。
建經濟適用房的舉措是一種老套的“雙軌制”，無論是按市場規則，還是由政府提供土地資源和財政保障，都著眼于讓人們獲得房產，滿足人們獲得個人財產的需求，但這種雙軌制創造了尋租空間，因為“走后門”太普遍而遭遇了嚴重的困境。其中的基本教訓是，通過公共資源來安排私有產權，必然會誘導出尋租行為。
如果以讓每個人都獲得私有房產為目標，那么政府很難凌駕于市場規則之上做太多事情。從目前來看，既不可能只為了保障民生而對投機逐利的資本完全關上大門；也不可能讓政府將調控土地之手讓予市場，這關系到國家基本制度的變革，何況也未必能真正降低土地價格（畢竟還要保持耕地紅線）。但是，如果政府著眼于滿足人們居住的基本生活需求（而不是獲得個人產權的需求），則可以避開房價漲跌的問題，獲得更大的空間。
政府提供保障的重點應該在于居住的生活基本需求的滿足，而非私有產權的獲取。而且，只有以滿足基本生活需求為目標，才有可能將公共資源真正公共化，從而縮小尋租空間。那種一邊是市場化（尊重個人獲取私人房產的努力，并為這種努力提供良好的市場環境和規則），一邊是比較徹底的公共化的雙軌制，才有希望從市場需求中成功“過濾”出真正的民生需求。
在這個意義上，重慶目前大建公租房的雙軌制是個不錯的思路，一是政府出錢出地，公租房只租不售，并避免搞成貧民窟，保持吸引力，租價為市場價的40%，既可滿足部分普通民眾的需求，起到緩沖房價上漲的作用，同時產權仍然是公共的；二是公租房避免權力尋租比經濟適用房要相對容易，畢竟租房明碼標價，如有人多占轉租，監督起來容易很多；三是不僅相對容易過濾出真正需要的人群，還可以一定程度改變消費習慣，如果租價足夠便宜，不受“房奴”的罪也不是不可以。關鍵是公租房的量要盡可能地大，否則房地產市場仍然會折騰得一般群眾人仰馬翻。 |