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已有一些省份做好了取消房屋預售制試點的準備，要求取締預售制的呼聲至此有了一點眉目。這符合很多慘遭預售商業生態掠奪的人的利益訴求。對于已被公認為弊端叢生的一種商業制度，人們再也無法違心遷就了。
我們的房地產市場先天不足。20多年前，因為開發商資本金嚴重不足、供應能力低下而選擇的預售制，是一種低成本的商品房供給制度。商品房的繁榮基本有賴預售制上下游的購買者，即銀行和買房人。卻不料這一制度貫穿至今，開發商非但沒能在此期間培養獨立的擔當能力，反而養成了依賴習性。7年前，開發商的自有資金比例分別為10%、20%不等，盡管最近數年里政府要求開發商將之提高到35%，否則將不能提供政策性支持，但這幾乎很難實現。
預售制一向鼓勵開發商以小資金玩轉大項目。當開發商以很大一筆名義資金競得一塊建設用地之后，土地控制當局允許他們分期支付出讓金，因而對他們那明顯并不充裕的自有資金便不足以構成威脅。即使是分期支付土地出讓金，在沒有全部將這筆費用繳清的時候，他們仍然可以獲得完整的土地權屬證明，然后將此證明提交給銀行，以此作為一項優良資產非常迅速地從銀行得到一筆數額巨大的房地產開發貸款。
當這筆貸款尚未使用完畢，他們又可以通過未封頂項目實現購房款回籠。在最早時候，房屋還沒有動工建設，開發商就能以一張圖紙對外銷售。眼下雖有所改變，但改變并不大。在房屋未完全竣工前，他們依然可以對外銷售。預售制給開發商帶來了便利。他們寄生在這一制度之上，吞食著資源，猶不知足，還捂盤惜售，不僅未能提高供給效率，反而成了瓶頸，嚴重抑制了供應。
但是，廢止預售制是不是建設性的改革辦法？卻依然存疑。廢黜預售制，即意味著開發商們首先必須具備超過50%以上的更多自有資金，才能夠確保在沒有任何外部資金幫助而純粹是自掏腰包的時候，勉強可以將項目從頭到尾獨立開發出來。因為在未能建設出現房項目之前，無法對外銷售，也即回籠不了購買款，銀行此時也不會給予慷慨無度的貸款支持。此時，如果沒有十分富足的自有資金儲備，僅僅通過招拍掛拿到的一塊建設用地，該筆土地出讓金就要一次性耗去十幾億甚至幾十億資金。因而如果廢止預售制，我們所能看到的，可能就是開發商陸續歇業破產。這對市場當然是不小的沖擊。至少在目前不允許個人買地建房的政策氛圍里，供給將陷于停頓，市場迅即衰退。
因此，我認為，需要對房屋預售制作必要的、有效而溫和的改良，而不是全面否定。這種改良，需要政府投入更多精力加以設計與營造。首先要鼓勵更多開發商充實內部資本金從而走向獨立，不再只是始終依賴吃白食似的預售實現商業掠奪。此時需要做三件事情。第一，中國有6萬多家房產開發企業，通過上市融資的不超過200家，這迫使那些沒有能力維持資金鏈的開發商過度依賴于商業銀行和購買人的資金接續。鼓勵企業通過更便捷的道路融資。
其二，對于有著足夠資本金儲備背景的大型國有開發企業、以及一些已實現上市融資的企業，政府必須鼓勵他們嘗試放棄預售模式。我相信，這些企業具備了基本的商業誠信和倫理，也完全有能力擺脫預售制，向更加公正和成熟的開發銷售模式轉變。他們至少可以利用自有資金使項目維持到封頂之后再公開銷售。
更為重要的一點，政府還有必要考慮向市場引入延期付款計劃。這個計劃的優點在于，購買者可以事先向開發商交付一筆有限數額的押金，購買未竣工的房屋，等到房屋全面完工后，再支付其余款項。這是再穩妥不過的事。不僅可以控制價格肆意上漲，而且能借此最大限度地抑制預售制的負面效應的蔓延。這對于任何參與主體而言都沒有壞處。
這些年來，我們沒有建立對海外機構資金的控制機制，而始終在強化制約力度，不想方設法留住這些有用的資金，而是驅趕。其實，引入這些貨真價實的海外機構資金是非常必要的。這不僅能使企業內部資金得到充實，且能夠源源不斷地獨立維持項目的運轉，只要這些海外機構能保持相對的誠實與信譽，就值得鼓勵，只要土地和規則都在我們控制之下。我們對此應充滿期望。
歸納起來，房屋預售制之所以嚴重打擊了市場的誠信度，是因為一些技術壁壘和規則不夠完備，或者說有大漏洞。因此，預售制的改良也必須從這兩方面著手。
（作者系房地產事務專欄作者） |