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上月底，一位很久沒(méi)聯(lián)系的朋友心急火燎打電話給我：“聽(tīng)說(shuō)要加稅了，我是不是該買(mǎi)房了啊？”
“為什么要趕在加稅前買(mǎi)房？”
“不然上家要轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)，我要多付好幾萬(wàn)啊！”
“你知道加稅和其他調(diào)控政策一出，房?jī)r(jià)會(huì)下跌多少萬(wàn)嗎？”
這位朋友最終沒(méi)能趕在房?jī)r(jià)最高的2009年最后一個(gè)月買(mǎi)到房，因?yàn)樯霞也煌馑�價(jià)的要求。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，多數(shù)人的想法和他一樣，將炒作股市短線的習(xí)慣帶入樓市，追漲殺跌，樓市的熱度決定著他們參與的熱度。
放寬視野來(lái)看，房產(chǎn)無(wú)論是作為投資品還是消費(fèi)品，它的屬性都是長(zhǎng)期的。很少有人能在樓市快進(jìn)快出并獲利豐厚，反而是很多準(zhǔn)備這樣做的投資者，過(guò)度使用杠桿，一遇到市場(chǎng)變冷就資金鏈斷裂。2008年深圳一些投資者的斷供事件，是對(duì)這個(gè)原則最好的闡釋。
樓市的長(zhǎng)期屬性，來(lái)自于它兩個(gè)與生俱來(lái)的特點(diǎn)：流動(dòng)性差、交易成本高。
每一套房子都是獨(dú)一無(wú)二的，地段、朝向、戶型甚至有些人重視的“風(fēng)水”，都不一樣。產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化，面對(duì)的又是顧客群極度個(gè)性化的需求，雙方能配上對(duì)非常需要“緣分”。加上買(mǎi)房又是一次性巨大的投入，所以平均成交時(shí)間往往長(zhǎng)達(dá)一個(gè)月到幾個(gè)月。
一套房產(chǎn)的價(jià)格與其他消費(fèi)品相比是個(gè)天文數(shù)字，而這套房子每次轉(zhuǎn)手的交易成本同樣是一個(gè)“小天文數(shù)字”。按照目前1%-3%契稅、0-1%個(gè)稅、5.55%營(yíng)業(yè)稅、0.5%-1%中介費(fèi)計(jì)算，一個(gè)完整的交易周期需要繳納的稅費(fèi)在10％左右，如果加上貸款利息、首付資金的使用成本，還要更高。
也有很多持有者非常了解樓市自身規(guī)律，但遇到房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)的時(shí)候，還是忍不住獲利了結(jié)或割肉清倉(cāng)。樓市參與個(gè)體沒(méi)有長(zhǎng)期意識(shí)，是因?yàn)閷?duì)政府政策沒(méi)有穩(wěn)定預(yù)期。
在1997年決定房地產(chǎn)必須走市場(chǎng)化道路之后，10余年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有實(shí)際有效的全國(guó)性長(zhǎng)期規(guī)劃，每年都有短期政策出臺(tái)，冷了要刺激，熱了要降溫。
這樣的短期屬性政策管理長(zhǎng)期屬性市場(chǎng)，結(jié)果必然是平息了一次小的波動(dòng)，又導(dǎo)致下一次更大的波動(dòng)。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的規(guī)劃與法律，首先需要明確多大比例人群住房由政府解決，多大比例由市場(chǎng)解決；其次需要明確長(zhǎng)期的物業(yè)稅取代一次性收取的土地出讓金，而不是妄圖雙重征稅；中央政府與地方政府之間的財(cái)權(quán)事權(quán)劃分更需要公平合理，地方政府嚴(yán)重依賴(lài)“第二財(cái)政”是房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒不退的根源所在。 |