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| 2010-01-13 作者:孟堅 來源:中國證券報 |
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從2007年到2009年，中國的房地產市場仿佛坐了一回過山車，經歷了一個高漲——低迷——高漲的輪回。去年，房價的快速飛漲使得大多數城市居民即使“踮起腳”也很難買得起房。有鑒于此，政府調控政策接二連三地出手。
從政府已經出臺的政策看，大致有三個特點：一是去杠桿化，就是提高開發商拿地的首付比例，以及提高購買二套房的首付比例；二是加大保障型住房供應，平抑市場有效的自住性需求；三是試圖改變投資者預期，如近期媒體所報道的未來開征物業稅的可能性。客觀地說，政策“組合拳”目前似已產生初步效果，有消息稱現在國內各大城市房地產交易量明顯下降，表明市場觀望氣氛有所加重。此外，盡管房價同比上漲幅度依然較大，但環比漲幅已漸顯鈍化。
盡管政策“有形之手”頻頻出招，但對今后房價的走勢，大多數人心里沒底。從輿論壓倒性傾向看，絕大多數人認為房價不該再漲。但現實往往比較冷酷，該不該漲是一回事，會不會漲是另一回事。有經濟學家分析，近些年中國城市房價的上漲除了與經濟高速發展帶來的城市化率快速提高有關之外，還與貨幣供應量有關。從1985年以來，中國的廣義貨幣供應量大約以高達22%的復合年率增長了24年，目前這種極高的貨幣供應量增長必然伴隨著極高的名義收入增長。以香港為例，香港絕大多數的房子價格在1997年前出現過大漲。
在1997年以前的二、三十年，香港的廣義貨幣供應量（M2）一直以雙位數復合增長。在上世紀80年代，這個增長率更高達20%-25%。1997年以后，香港貨幣供應量的增速跌到10%上下，在2002年甚至出現了負增長率。近幾年，該增長率也只是單位數而已。與之相對應的是，1997年以后香港房價除了豪宅高于以前的水平，其他房子價格漲幅不大。本來，大量印鈔票的結果終究是通脹，但是制造業在近幾十年的進步，大量的產能過剩以及產能可以在極短時間內快速擴張的能力使現代通脹發生了變種，變成了資源和資產（房產和股票）的價格膨脹，而不再是產品價格上升。
那么，今年房價的上漲勢頭能否有所平緩？短期看政府的干預程度或將是關鍵性的因素。有房地產業內人士分析，目前的房價或已處于階段性高點，政府對樓市調控的后續政策是否會進一步強化，一是取決于房價的上漲勢頭是否得到抑制，二是看其它拉動經濟增長的因素（如出口與消費）是否樂觀。假如其他拉動經濟的因素可替代房地產投資拉動，那么政府調控樓市的政策或趨于強化。
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