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剛剛出臺的《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱“國十一條”）與2005至2007年的政策方向是一致的。將這次調控與2005年、2006年及2007年的房地產調控進行比較可以看出，“國十一條”有不少新意。
新意之一：出臺時間與以前歷次調控不一樣
“國十一條”是2010年1月10日出臺的，而醞釀該政策的時間可以追溯到去年12月14日的國務院常務會議，那次會議專門研究了房地產調控政策。無論是1月10日政策正式出臺，還是去年12月14日的國務院常務會議的召開，都是相當超預期的，因為中央經濟工作會議并沒有對房地產市場調控有什么明顯提示，甚至連暗示的話都沒有。中央經濟工作會議是為2010年的經濟工作作總體安排，在中央經濟工作會議上沒有提及對房地產的調控，市場預期中央不會對房地產市場采取調控措施，因此，中央經濟工作會議的精神一公布，地產股出現明顯上漲。
從過去的經驗看，房地產調控政策的出臺一般都在3月份兩會之后。2005年、2006年及2007年的房地產調控政策都是在3月份之后出臺的，在年末出臺房地產調控政策這還是第一次。
為什么房地產調控政策會不期而至?筆者認為主要有以下兩點原因：一是迪拜世界債務違約事件，二是去年11月份房價上漲過快。
新意之二：以前的調控主要注重抑制住房需求，這次調控在抑制住房需求的同時積極增加住房供給，進行雙向調節
在以前的幾次抑制性房地產調控過程中，都是從抑制需求入手。比如，對普通住宅和非普通住宅實行有差別的稅收政策和房地產金融政策等，但在抑制需求的同時也控制供給的增加，通常的手段是控制土地和信貸“兩個閘門”。在供不應求的格局下，壓縮供給的結果當然是價格的繼續上漲了。這就是2005年至2007年間房價越調越高的重要原因之一。
之所以在2005年至2007年間的房地產調控要控制住房供給的增長，有其特定的宏觀經濟環境，當時的背景是經濟過熱，必須控制房地產投資增長速度，壓縮房地產投資是宏觀調控的總體要求。
本次房地產調控的背景與前幾年有較大的差異，宏觀經濟不存在過熱的問題，政府調控房價就可以從供給與需求兩方面著手，可以在增加供給（增加普通住房的供給）的同時抑制需求的膨脹（實行差別化的信貸政策）。因此，當前政府控制房價的手段和方法比以前更加豐富。因此，我們看到這次文件將“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”列為第一條。
筆者相信，只要這些措施基本得到落實，控制房價的效果一定會比以前幾次房地產調控要好。
新意之三：更加注重房地產市場的長期制度建設
去年底溫總理接受新華社記者采訪時就明確提出，要出臺長期性的政策來確保房地產市場健康穩定發展。從這次文件看，有不少新的提法，這些新的提法都與房地產的長期政策有關。
比如，第一次提出了“要適當加大經濟適用住房建設力度，擴大經濟適用住房供應范圍。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房供應”。按照筆者的理解，這不是權宜之計，它表明社會上一直呼聲很高的“二次房改”的提議的部分內容已經被政府采納，這表明中央在住房制度上有重大調整。
第一次提出“要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念”。顯然，社會上廣泛關注的物業稅已經提上了議事日程，離正式出臺的時間越來越近了。 |