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| 2010-01-11 作者:楊紅旭 來源:中國證券報 |
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新年新氣象，樓市不咋樣。元旦節日期間及其后一周，全國30多個主要城市中，八成以上的新建房屋成交量的都出現下滑，一線城市尤其慘淡；二手房下降的幅度更大。比如元旦三天期間，北京二手房成交僅63套，相比市場最冷的2009年同期的165套，亦存較大落差。
站在歲初的時間節點，又是面對這樣一種市況，今年樓市走勢可謂撲朔迷離。筆者認為，一季度將成為今年最低迷的時間段，而二季度將決定全年市場的整體形態。這主要受政策面、基本面、資金面等因素的綜合影響和作用。
由于春節和冬季（尤其對北方而言）的因素，一季度市場原本就是樓市的傳統淡季，一般1-2月份都是全年成交量最小的月份。問題在于，今年一季度面臨的調控壓力，是近幾年少有的。2003年以來，調控政策多在二季度出臺，去年則是集中于12月下中下旬，并延續至今年1月。因此，導致市場由去年四季度的火熱，轉成今年一季度的冷淡。
樓市冷暖，地產股先知。地產股在去年5-7月最為風光，8月大盤調整中跌幅最大，12月中旬開始，又成為大盤回調的“重災區”，如今多數地產股價格已跌回到去年8月底和5月底的水平。一季度市場成交量必然迅速下滑，價格則根據不同的城市、板塊、項目，呈現多漲少跌的格局；政策方面，還會有部委和地方政府繼續出臺“國四條”配套措施，只有利空，沒有利好。因此，整個今年一季度，地產股都將不會出現較大的投資機會，下跌和低位盤整將是主基調。
二季度將會成為決定今年樓市全年表現的關鍵。一般而言，每年春天房地產市場都會出現一波反彈，這與氣候的相關性較大，其中又可分為兩種性質，一種只是反彈，另一種是新一輪行情。以上海為例，2006年上海樓市3月上行，5月即達高點，之后成交量大幅下滑，直到第四季度才略有好轉。2007年和2009年皆是3月開始回暖潮，全國亦如此，并且一直持續到第四季度，形成了一輪大牛市。
除了季節性因素外，二季度樓市差異與調控政策亦密切相關。2006年上海樓市春季反彈之所以曇花一現，是因為5月國務院召開國務院常務會議，針對少數大城市房價上漲過快、住房供應結構不合理矛盾突出等問題出臺六項措施調控房地產（即“國六條”），其后九部委聯后出臺“十五條細則”，給剛有起色市場兜頭一盆冷水。
2007年并無全面而嚴厲的房產新政出臺，威力最大的“二套房貸政策”9月才出臺，所以春季行情得以持續至下半年。2009年則是在2008年10月央行和財政部推出優惠政策、12月國務院出臺“131號文”（其中包括營業稅減免）的利好形勢下，春季市場復蘇最終演變成了全年狂歡。
那么，今年二季度樓市又將若何？筆者對此既不悲觀，亦不樂觀。今年春天市場還會出現回暖，但恐怕不會再現2007和2009年那樣的全年大行情。主要原因是政策不支持。“國四條”的指導方針是“有保有壓”，“保”的措施多延續去年相關優惠政策，而“壓”的措施并不多。
在今年宏觀經濟目標依然首重“保增長”的情況下，“遏制部分城市房價過快上漲”的調控方針，當前基本上屬于信號意義大于具體舉措，畢竟不希望在嚴厲打擊投資投機性購房需求的同時，“誤傷”合理的自住需求。國務院、相關部委、一線城市政府，都想看看一季度和二季度初的市場表現。上文已述，一季度市場將會出現低迷，如果3-4月份市場反彈過猛，導致價格重新飆升，則還會招來更嚴厲的調控。所以二季度市場會升溫，卻不會出現高溫。
隨著投資投機需求的萎縮，以及二季度以后供應量的漸漸放大，全國尤其是一線城市新建商品住宅供不應求的矛盾將會得到緩解，房價也就不可能重現2009年的“高調演出”。當然，市場總是變化莫測，一季度行情比二季度更好預測一些。二季度和下半年的房地產市場走勢，會受到諸多外部因素的影響。比如下半年如果加息，則會在心理預期和資金方面，對于樓市產生明顯的負面影響。我們不妨走一步看一步。
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