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| 2010-01-11 作者:吳定平 來源:中國證券報 |
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新年伊始，京滬等地樓市成交量驟然下降，元旦三天北京二手房成交同比下降64.8%。
樓市為何突然遇冷，市場拐點是否再現，房地產市場走勢未來怎樣？筆者認為，3月份是關鍵。
1月成交量低迷幾成定局，不會有大的改觀。政策方面，去年底召開的中央經濟工作會議，明確提出將“遏制房價過快上漲”，這為2010年房地產市場調控定了調，國土資源部等部委也相繼出臺政策劍指囤地高房價，這使百姓產生“房價有望下調”的美好預期，持幣觀望情緒濃厚。
市場方面，2009年開發商已超額完成年度銷售任務，新年伊始，推出新盤的意愿不足；二手房“營業稅2改5”又增加了房屋交易成本，市場上可供挑選優質房源減少；2009年房地產市場異常火爆，在這場“全民搶房大戰”中，自住型、改善型等剛性需求也得到了有效釋放，短期內居民購房需求減弱。
前期房價漲幅過高也是抵制商品房成交量的一個重要原因。自2009年3月份以來，房地產市場就開始持續升溫，經過多月持續上漲，一些中心城市房價已經創出歷史新高。房價上漲過快，既超出普通市民購房能力，又使市場存在一定泡沫，短期內有調整的必要。而2月份恰逢春節，從歷年情況看成交量不大，市場等等看的氣氛更濃。
但3月份以后，市場情況或會好轉。一年之計在于春，開發商開年布局很重要。既要聚攏一定人氣，決戰2010；也要為每年4-5月份舉行的春季房屋展銷會作準備，加大新盤推出力度，并根據市場成交情況合理定價。從2005年以來市場成交量數據看，3月份市場成交量往往有較大幅度提升。以北京期房簽約為例，2006年、2007年3月份市場成交數據，環比都明顯增加。2008年即便市場環境較為惡劣，與2月份相比3月份成交數據也較為樂觀。隨著樓市利空影響減弱，房地產市場新盤逐步推出，農歷新年后部分購房者或會逐步入市。
從外部環境看，2010年房地產市場穩定發展大的趨勢不會改變。一是擴內需、保增長依舊是2010年主要任務之一，房地產市場不會出現大的調整；二是信貸資金依舊充裕。2010年中央將繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，雖然2010年銀行信貸投資結構會有所調整，但在實體經濟尚未徹底回暖尤其六大產業產能過剩等背景下，2010年仍將有大量信貸流入股市樓市。而一季度信貸投放額度，又往往占全年信貸投放較大比例。
市場供需方面，2009年釋放了大量住房需求，但從成交數據看，居民消費主要集中在二手房市場，期房領域受供應不足限制，需求受阻。受2008年房屋新開工面積降低影響，2009年新房供應明顯不足，當年期房從年初11萬余套，到年底降低到5-6萬套。2010年3月份后，隨著市場新盤不斷推出，在一手房市場居民自住型、改善性需求將逐步釋放，市場成交量將可能放大。
總體來看，當前房地產市場遇冷只是一種暫時現象，3月份之后，市場成交量會逐漸放大，尤其是一手房市場，有可能出現量價齊升局面。
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