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| 2010-01-05 作者:李俊 來源:上海證券報 |
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2009年12月，政府密集出臺了一系列遏制房價過快上漲的政策。12月9日，國務院常務會議通過的若干政策為2010年的房市確定了基調：一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投資性購房。12月17日，五部委聯合下發《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，對土地出讓的收支管理進行了規范，明確開發商“首付比例不得低于全部土地出讓款的50％”。
種種跡象顯示，調控政策已瞄準樓市泡沫。可以預期，如果國內樓市泡沫繼續以2009年的速度膨脹下去，數年內房地產市場出現崩潰的局面將難以避免。
我們預計，2010年房地產市場的政策調控將進入一種常態。但對于中國房地產市場來說，歷來就有“一收就死，一放就亂”的傳統，如何把握好調控的力度、調控的時機才是關鍵。我們認為，在正常的政策調控中，除了收緊流動性、物業稅試點、改革土地拍賣制度、打擊開發商非法囤地以及捂盤行為之外，加大保障性住房的供給才是根本之道。
在政策調控之下，我們預計2010年房地產市場將處于調整過程中，部分過熱區域的房價出會現階段性的回調。但由于造成房價快速上漲的因素，如供應偏緊、剛性需求、投資性置業、產業轉移、通脹預期等的存在，2010年樓市回調的幅度會比較小，但全年的成交總量料將難與2009年絕地反彈的交易行情比肩。
此外，我們認為政策調控將對2010年的房地產投資增速有一定的負面影響，但影響不會太大：1、2009年下半年商品房供求矛盾突出，供求缺口大，而隨著價格的上漲，開發商開始加快了施工進度；2、由于2009年期房銷售劇增，期房銷售將推動2010年房地產投資增長。從期房銷售與房地產投資的增速關系來看，我們預計2010年房地產投資增速將回歸至過去十年來的平均值，即22％左右。
可以預料的是，房地產市場的調控將對A股市場帶來深遠的影響。在國內，房地產投資占固定資產投資的四分之一，對GDP增長貢獻度超過2％，與其相關行業超過60個。我們認為，在A股市場中，如果房地產板塊受壓，其影響不僅僅在房地產板塊本身，它還將影響到一大批相關的產業，例如，鋼鐵板塊、建材板塊、水泥板塊、化工板塊、工程機械板塊，甚至是家電板塊都會受到影響。
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