經濟參考報

樓市泡沫經濟不能承受之重

2009-12-24 作者:社評來源:中國證券報

房地產市場政策微調，兩周來屢屢出招，23日財政部又宣布了新的營業稅制度，以抑制炒房。種種跡象顯示，調控政策已瞄準樓市泡沫。
　　對于中國這個沒有爆發過內生性經濟危機的國家來說，樓市泡沫對經濟安全的威脅更遠超想象。可以預期，如果樓市泡沫繼續以2009年的速度膨脹下去，數年內在中國爆發一輪以樓市崩潰為導火索的類似“次貸危機”的震蕩，絕非危言聳聽。
　　此輪國際金融危機意外成就了兩個“奇跡”,一是黃金，2008年10月以來上漲80%；二是中國樓市，北京、上海、深圳等一線城市商品房成交均價年內漲幅超過50%。在一場肇始于美國樓市崩盤的危機之下，中國樓市竟能逆全球大勢迅猛上漲，這不能不令人驚訝。
　　樓市泡沫可以找出很多推手：9萬多億元信貸與超寬松貨幣供應，美元低息套利推動的熱錢洶涌，優惠的信貸、土地、稅收政策，通貨膨脹預期、人民幣升值預期與對中國經濟復蘇的預期，收入差距過大以及城鎮化、人口年齡層次、傳統文化等等。
　　但這決不意味著中國樓市泡沫就是合理的、長久的、不可逆的；地方政府、開發商、銀行、投機購房者也并非抱上了“聚寶盆”，可以就此高枕無憂。
　　歷數近30年來全球或區域經濟金融危機，有不少都以房地產泡沫破裂為導火索：最近的迪拜債務危機、美國次貸危機均源于房地產泡沫，其蔓延之快、影響之廣令人瞠目；1997年香港樓市崩盤，房價在一年內縮水一半；上世紀90年代初日本房地產崩盤導致日本經濟20年一蹶不振……貨幣寬松、巨額貸款、低息低稅、投機成風，這些樓市危機爆發前的共同“癥狀”中國目前全部具備。
　　在中國，房地產占投資四分之一，對GDP增長貢獻度達2個百分點，與建筑業增加值合計占GDP超過10%，直接相關產業60多個，其對經濟的滲透早已深入骨髓。而從1998年以來11年間，房地產投資保持20%以上的增速，房價也幾乎一直在加速上升。經濟高增長——過剩流動性——樓市泡沫，這一鏈條中風險重重。泡沫總會破裂。如果未來十年中國不幸發生大的經濟震蕩，源于房地產市場的可能性最大。
　　從目前來看，地方政府、銀行、開發商、炒房者、央企、股市主體，將是房地產崩盤中的首批受害者。
　　地方政府當居受害者“清單”之首。目前地方政府債臺已筑起，據統計，地方財政負債已超5萬億元，其中一大塊是借銀行信貸實施大規模投資計劃，未來很多項目還需持續“砸錢”。而很多地方政府主要財政來源就是賣地收入，目前土地出讓金、房地產相關稅收約占地方財政收入的40%，有的高達2/3。可以想像如果樓市崩盤，地方政府將面臨前所未有的債務風險、信用危機。
　　今年銀行新增貸款中有16%、約1.5萬億元為房地產貸款和居民住房貸款。購房人“斷供”和開發商資金鏈斷裂導致的“爛尾樓”，將是懸掛在銀行頭上的兩把利劍。加之9萬億元天量信貸中難免還有一些資金通過瞞天過海的手段違規流入樓市，真正暴露于樓市泡沫風險下的貸款規模將十分驚人。
　　此外，今年央企屢屢被加冕“地王之王”，拍地資金動輒數十億元，溢價率超一倍，卻不知頻頻舉牌背后要背負多大的風險。2007年那一輪“天價地”狂潮中的“地王”們大多到現在還在“曬太陽”。
　　銀行、大開發商、央企或下屬公司很多是股市上的“巨人”，一旦巨額地產投資懸空，股市也將難免受到波及。而地產業震蕩、炒房者破產等風險也將紛至沓來。屆時實體經濟難免受到影響。
　　要避免樓市泡沫演化成經濟危機，絕不可一針刺破泡沫，這樣的做法在泡沫小的時候或許可以，但目前只會把危機爆發的時刻提前。樓市“去泡沫化”只能通過逐步收緊流動性、打擊投機囤積、調整土地信貸稅收等逐漸釋放泡沫。然而，中國房地產市場歷來“一收就冷，一放就漲”，怎樣把握好調控力度和時機十分關鍵。
　　無論如何，中國樓市的“去泡沫化”不能再拖，或許可以首先從抑制投資購房、改革土地招拍掛制度開始。也不妨考慮提高二套房貸首付比例或利率，征收大戶型、高檔房物業稅等手段。從中長期看，我們還應加大財稅改革力度，徹底扭轉地方財政來源主要依靠賣地收入這一被動局面。

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