經濟參考報

降低房價要縮短資金杠桿與加稅

2009-12-23 作者:葉檀來源:上海商報

降低房價，正反兩手都要用。正面的殺手锏是縮短資金杠桿與加稅，而反面的殺手锏則是趁房價高企的大好時機，將房地產質量拉升到更高的平臺。
　　繼調整營業稅征收比例、出臺“國四條”、提高開發商拿地門檻后，最新傳言稱，二套房貸首付比例將高達50%。
　　要扼制高房價，有兩大利器，一是征收物業稅，讓人買得起房養不起房，減少投資性購房的比例。目前，三大一線城市已經由投資性地產主導，這就意味著中國上億民眾都把房地產看作與股票等同的投資標的，需求量呈幾何級數上漲。以廣州為例，近幾年銷售面積和竣工面積之比為4：3。數據顯示，今年1～11月，廣州一手住宅成交量高達903.94萬平方米，遠高于供應量；二是加息，提高資金的使用成本，直至高到投資者無法支撐。
　　從1985年以來，中國的廣義貨幣供應量大約以高達22%的復合年率增長了24年，所以房地產市場化之后除了短暫的震蕩，基本維持上行趨勢。今年為應對金融危機，銀根寬松，到11月底，廣義貨幣同比增長29.74%。由此造成的結果是，房地產價格持續10個月走高；今年前11個月，房地產市場貨幣投放量達48170億元；地產資金杠桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍——一場大的貨幣泡沫危機在房地產市場潛伏。
　　貨幣發行量什么時候下降，房價什么時候才可能出現下降曙光。隨著通脹預期的逐步走高，預計明年年中加息的可能性較大。直到初次加息前，房價依然會躥升。
　　對房價上漲還有另類控制法。在房地產作為投資品數量遠遠不能滿足市場需求的情況下，政府應出臺更高的房屋質量標準，推出節能、環保等質量標準，出臺房地產質量的國家標準，并且由獨立的第三方監督執行。
　　房地產降價有兩種方式，一是同樣品質的樓盤價格下跌，二是同樣價格的樓盤質量更高。這是提高消費者與購房者福利的辦法。經濟學界在衡量勞動生產率時，一條很重要的標準就是同樣價格的產品性能與質量提高了多少，只要能夠做到性價比提升，就相當于產品隱性降價。
　　我國正在推行低碳經濟，但我國房地產質量標準的制訂與驗收存在缺陷。按照國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產項目開發竣工后，經過驗收合格后，方可交付使用”，只有《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》三書一證一表齊全，開發商才能交樓。但我國有些驗收監理機構與開發商關系密切，常常走過場，導致樓脆脆、樓歪歪現象層出不窮。購房者花高價購房，還通過低下的質量使資產隱性縮水，相當于變相提高了房價。
　　另一方面，由于房地產樣式難看、質量低下，導致三十年的商品房不得不推倒重來，造成中國水泥、金屬等資源大量浪費。房地產建設周期縮短，永遠會給房地產培育出最廣大的消費者，但中國的能源就被國際市場卡住了咽喉。
　　降低房價，正反兩手都要用。正面的殺手锏是縮短資金杠桿與加稅，而反面的殺手锏則是趁房價高企的大好時機，將房地產質量拉升到更高的平臺。

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