|
| 中國(guó)樓市是否會(huì)重蹈日本復(fù)轍？ |
|
|
|
|
|
|
| 2009-12-21 作者:時(shí)寒冰 來(lái)源:和訊網(wǎng) |
|
|
中國(guó)應(yīng)做好樓市崩盤(pán)的準(zhǔn)備。
樓市崩盤(pán)，讓日本在低迷或蕭條中渡過(guò)了20余年，至今沒(méi)有恢復(fù)元?dú)狻?BR> 日本當(dāng)年房?jī)r(jià)為什么崩盤(pán)？總結(jié)下來(lái)，無(wú)外乎幾點(diǎn)：炒房投機(jī)獲利超過(guò)正常企業(yè)利潤(rùn)，導(dǎo)致大量資源流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，加速了泡沫的形成；濫發(fā)基礎(chǔ)貨幣（對(duì)內(nèi)）與升值壓力（對(duì)外）；人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化……
中國(guó)自古崇尚“居安思�！钡睦砟�，努力做到在危險(xiǎn)還沒(méi)有到來(lái)時(shí)，就提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，將之在萌芽狀態(tài)就解決掉，以避免在未來(lái)某個(gè)時(shí)刻置身于危險(xiǎn)之中。
中國(guó)樓市會(huì)不會(huì)崩盤(pán)呢？不妨對(duì)照一下日本。
從這幾年的情況來(lái)看，企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)所獲利潤(rùn)，別說(shuō)能夠超過(guò)就是接近房地產(chǎn)的也寥寥無(wú)幾。尤其次貸危機(jī)發(fā)生后，中國(guó)推出了4萬(wàn)億的救市計(jì)劃，以此為基礎(chǔ)，地方政府推出了18萬(wàn)億的救市計(jì)劃，即使剔除重疊的，規(guī)模之龐大也足以令世界觸目驚心。為了籌集資金，許多地方政府強(qiáng)化了稅費(fèi)征收功能，企業(yè)負(fù)擔(dān)加重，原本微薄的利潤(rùn)變得更加微薄。于是，有的老板關(guān)掉企業(yè)，把錢(qián)投入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。
這也正是次貸危機(jī)之下，全世界房?jī)r(jià)下跌，唯獨(dú)中國(guó)房?jī)r(jià)率先快速上漲的根本原因。由于大量資源流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，加速了中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，這種上漲形成的示范效應(yīng)又吸引更多的資金涌向房地產(chǎn)，資金的持續(xù)流入為中國(guó)房地產(chǎn)戴上了一個(gè)華美的光環(huán)，而在這種光環(huán)之下，則是一個(gè)令人憂慮的前景：如果制造業(yè)的基礎(chǔ)松動(dòng)，過(guò)于倚重房地產(chǎn)的中國(guó)，如何應(yīng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)波動(dòng)甚至崩盤(pán)的隱憂？
廣場(chǎng)協(xié)議簽訂后，日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，貨幣供應(yīng)量每年超過(guò)10%。信貸投放也持續(xù)放大，比如，1991年，日本銀行總貸款規(guī)模在當(dāng)年國(guó)民生產(chǎn)總值中的占比高達(dá)90%，貸款大部分流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
中國(guó)在出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃以后，信貸投放加快，僅今年前9個(gè)月新增人民幣貸款就高達(dá)8.67萬(wàn)億元。我們無(wú)法知道到底有多少資金流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，但我們知道，存量住房幾乎被銷(xiāo)售一空，“地王”在全國(guó)各地一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn)。今年國(guó)內(nèi)主要大城市前三季度土地出讓金已經(jīng)超過(guò)2007年全年，上海在今年前9個(gè)月賣(mài)地收入達(dá)652億元，名列全國(guó)第一，北京緊隨其后，達(dá)571億元。而2001年至2003年間，中國(guó)地方政府的土地出讓金收入總額也才9100億元。
再看一下人口因素。日本二戰(zhàn)后的人口出生率一度達(dá)到33‰，這批嬰兒長(zhǎng)大成家后形成對(duì)住房的強(qiáng)大需求，推動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲。但隨后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活的改善，人口出生率開(kāi)始大幅下降，這成為加速日本房?jī)r(jià)崩盤(pán)的一個(gè)重要推手。
其實(shí)，中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)也在快速發(fā)生變化，只是這種變化被無(wú)情忽略了。
我們不妨看一下媒體報(bào)道的具體數(shù)據(jù)：根據(jù)北京市教委發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2000年是小學(xué)畢業(yè)生人數(shù)的高峰年，小升初人數(shù)為18萬(wàn)人，到2001年減為17萬(wàn)人，2002年減為15萬(wàn)人，2003年是近年來(lái)小學(xué)畢業(yè)生減幅最大的一年，減為12萬(wàn)人，2004年減至10萬(wàn)人。2005年減至8萬(wàn)多人……如果把這組數(shù)據(jù)畫(huà)成曲線圖，人們很容易發(fā)現(xiàn)未來(lái)人口變化的趨勢(shì)是何等之明顯，何等之快速。
當(dāng)人口結(jié)構(gòu)在十多年后呈現(xiàn)巨變，中國(guó)支撐高房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)在哪里？我此前說(shuō)過(guò)，當(dāng)人們的預(yù)期發(fā)生變化，大量被囤積的房源蜂擁到市場(chǎng)，誰(shuí)有力量維持高房?jī)r(jià)泡沫及由此營(yíng)造出來(lái)的虛幻的繁榮？而且，由于快速擴(kuò)張，中國(guó)大城市的承受能力已經(jīng)到達(dá)極限。比如，人均水資源國(guó)際公認(rèn)的警戒線是1000立方米，而上海的人均水資源僅150立方米，北京僅300立方米。當(dāng)城市遭遇最致命的發(fā)展瓶頸，房?jī)r(jià)還能獨(dú)立前行嗎？畢竟，我們不是生活在童話中。
房?jī)r(jià)連年上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了民眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，嚴(yán)重惡化了民生，使得許多人把擁有房子這種生活必需品定為人生的終極目標(biāo)。更重要的是，房地產(chǎn)已經(jīng)成為消耗公眾財(cái)富的無(wú)底洞。
既得利益集團(tuán)拼命渲染房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)的好處，而對(duì)日積月累的隱患只字不提。日本在房地產(chǎn)崩盤(pán)后，依靠技術(shù)和民富兩大基礎(chǔ)，尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中堅(jiān)持下來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)如果真的崩盤(pán)，我們能撐多久？別忘了，中國(guó)缺少日本當(dāng)年的兩大支柱，民窮與技術(shù)落后的現(xiàn)實(shí)，注定中國(guó)承受房地產(chǎn)崩盤(pán)的能力是十分脆弱的。
這些問(wèn)題，真的應(yīng)該冷靜思考、認(rèn)真對(duì)待了！
|
|
|
|
|