剛剛閉幕的中央經濟工作會議提出，以穩步推進城鎮化為依托，優化產業結構，努力使經濟結構調整取得明顯進展。要把解決符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶作為推進城鎮化的重要任務，放寬中小城市和城鎮戶籍限制。
　　推進城鎮化，將把符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶，這就需要解決這部分人員的住房、子女上學等一系列問題，投資規模非常之大。這部分人員蘊藏的消費潛力非常大，也可以使之釋放出來。“放寬中小城市和城鎮戶籍限制”給破除城鄉二元結構開了一個好頭，是消除城鄉差距的切實之舉。因此，可以說穩步推進城鎮化是一個既促進消費又拉動投資的最佳結合點。中央經濟工作會議把積極穩妥推進城鎮化作為“加大經濟結構調整力度，提高經濟發展質量和效益”的重要內容來抓，彰顯了中央對推進城鎮化寄予的厚望。

　　城鎮化成經濟增長動力

　　復旦大學中國經濟研究中心副主任殷醒民在接受媒體采訪時表示，2008年中央為了保增長，把4萬億投資作為最為重要的措施來用，但在經濟增長企穩、金融危機影響減弱時，擴大內需才是實現中國經濟又好又快增長的根本之路，而加速城鎮化的最大作用是擴大內需，“目前農村人均消費能力不到城市的30％，7億多農村人口的消費能力很低，如果能在接下去幾十年里，將7億多農民中的4.5億人轉變為城市人口，那中國的內需市場將有一個極大提升。”
　　中國社會科學院日本研究所研究員、經濟研究室主任張季風表示，目前中國農民收入低、社會保障差是其消費能力低下的根本原因，他認為，目前中國城市和農村人口的收入水平差達到3.6比1以上，實際的差距可能更大，這個問題應該引起重視。
　　城鎮化將創造巨大的市場需求，包括公路、運輸等，國家發改委宏觀經濟研究院副院長劉福坦在日前的中國城市“十二五”編制專家會上表示:中國當前的主要矛盾是先進的生產方式和落后的社會結構之間的矛盾,中國當前的物質技術基礎可以使70%的人口轉為城市人口,而社會結構只有45%的城市人口。
　　“工業化創造供給,城市化創造需求,只有加速城市化才能解決產能過剩的問題,如果以50平方米大小的房屋面積計算,每轉變1%的農民社會身份,每年需要租售住房700萬套。如此一來,即使中國年出口率為零,也可以保證每年GDP 10%的增長態勢。”劉福坦說。
　　摩根士丹利大中華區首席經濟學家王慶則將政府放寬小城鎮的戶籍限制形容為“令人鼓舞”，稱這一具體的政策倡議將有助于釋放被戶籍制度壓抑了的城鎮化需求，幫助提振私人消費。他的主要理由如下：農村居民更容易移居到城鎮將鼓勵對城鎮地區的固定住房需求；給予城鎮居民的社會服務將減少農村移民的預防性儲蓄從而促進其消費；盡管放松戶籍管理制度最初只限于中小城鎮，仍朝著最終取消已經存在幾十年的戶籍制度邁出了主要一步。
　　相關資料顯示,如果中國每年轉變1%的農民的社會身份,將會有2800萬農民進城定居,1800萬人相對穩定就業,從而帶動國內消費,拉動內需增長。

　　提升二三線地產股潛力

　　瑞銀中國經濟研究主管汪濤認為這將進一步鼓勵地方政府繼續推進房地產建設熱潮，中國對大宗商品的需求因此將得到支撐，預計目前的房貸優惠利率及其他購房優惠政策在2010年基本不變。李民表示，隨著越來越多的農民進城，其收入及開支也隨之增加，推進城市化進程的政策應有利于促進國內消費。此外，放寬小型城鎮的戶籍限制也有利于小型城市的房地產開發商的長期發展。
　　多名機構人士多認為政策偏暖，國家發展戰略的城市化進程將成為地產板塊中長期的有力支撐。而資本市場中，二三線地產個股將因此具有相當的爆發力。
　　“中央積極穩妥推進城鎮化，鼓勵農民大量進入中小城市和城鎮，從而誕生出巨大的購房需求，正是我們看好行業中長期發展的根本理由。目前地產個股估值沒有偏高，動態PE，2009年是30倍，明年是20倍，因為業績在增長。”長城證券行業分析師劉昆分析說，“二三線地產個股，主要要看成長性，有哪些在建項目。

　　城鎮化不能一蹴而就

　　但是，一般來說,城鎮化的發展分為兩個階段,第一階段是工業化帶動城鎮化,隨著工業化的提升,城鎮化也會隨之匹配,但由于人為的壓制,改革開放的前期,中國的城市化水平遠遠滯后于工業化的發展水平,這導致了近十年來壓抑后動力的釋放。到了第二階段,工業化穩定或下降,城鎮化率的提高完全是由經濟服務化導致非農就業的比重上升所帶動。在整個過程當中,基建投資為城鎮化奠定基礎,城市化帶動了房地產市場,發展了第三產業。通過工業化與城鎮化的互動,在城鎮化的進程中,最終完成投資到消費驅動的增長路徑。
　　此外，“中國的二元經濟結構問題比其他國家更復雜，除了經濟結構調整外，還要考慮到已形成50多年的城鄉隔離的戶籍制度和公有制的土地制度。”張季風認為，正是這種特點，決定了中國城市化進程不能一蹴而就，而是一個漫長的過程。

　　要防止走進“陷阱”

　　據相關媒體報道，第一，要防止出現“拉美陷阱”，即一些農民失地進城卻無法就業。事實上，城鎮化應該是市場自發形成，政府伴隨這一過程需提供必要的公共設施和服務，但政府不能去親身組織城鎮化，而是應該轉型為服務型政府。就如新農村建設一樣，必須依靠農民的自我選擇，而非政府越俎代庖。因為城鎮的發展主要是由其持續生存的能力決定的。
　　第二，必須防止地產化傾向。事實上，城鎮化具有強烈的拉動房地產和基礎建設投資的工具性，吸收過剩產能，促進經濟增長。但這種投資產生的需求和崗位是短期的，不具持續性。中國應高度警惕地方政府將城鎮化等同聚集性的地產建設，因為這是飲鴆止渴的行為。目前，有觀點認為，地產泡沫只存在于一線城市，價格穩定的二、三線城市沒有。這是一種可怕的誤解，實際上，在過去幾年過熱的城市化進程中，部分二三線城市不僅翻建了大量城市基礎設施，也出現地產業嚴重過剩，空置率較高，這或許是價格穩定的原因。其次，過去幾年，中國農村經歷了改革開放以來第二波翻建房屋的高潮，農村也出現了“地產熱”。如果此時要求農民搬進城鎮居住，勢必造成重復建設。一旦經濟增速放緩，大量過剩房屋將成為嚴重隱患。