從低谷到巔峰，2009年樓市瘋狂漲幅超過了以往任何一年，其中“剛投”的推動力遠遠超過“剛需”。如何才能控制房價上漲的步伐？消費者都寄希望于政府能出重手抑制投機。
　　昨日國務(wù)院常務(wù)會議出臺的房產(chǎn)新政，雖然被諸多專家和網(wǎng)絡(luò)媒體稱為“優(yōu)惠終止”，但恐怕很難完全達到大眾所期待的效果。因為將2年的營業(yè)稅征免時限恢復(fù)到5年，只是將2008年底出臺的優(yōu)惠政策收緊了“一小半”，對投機者優(yōu)惠更大的“差額征收”政策依然被保留了下來。
　　讓我們回顧一下一年前的另一次國務(wù)院常務(wù)會議吧，當(dāng)時的新政規(guī)定：將原來個人轉(zhuǎn)讓普通住房免征營業(yè)稅的時限，由超過5年改為超過2年。
　　但更重要一條政策往往為人忽視：滿2年的非普通住宅和不滿2年的普通住宅出售，所繳納營業(yè)稅的數(shù)額，不再是之前的總價的5.5%,而是買賣差價的5.5％。
　　被昨日常務(wù)會議保留的這條政策，實際優(yōu)惠力度是免征時限的數(shù)倍！
　　例如：一套2005年以160萬元購入的普通住宅，2008年以200萬元賣出，營業(yè)稅是200萬元×5.5％＝11萬元；2009年以200萬元賣出，營業(yè)稅全免為零；如果到2010年，還是以200萬元賣出，那么所需繳納的營業(yè)稅是（200萬－160萬）×5.5%＝2.2萬元。
　　可見此次政策調(diào)整后，賣方只增加了很低的成本，與2008年相比仍享受了巨大的優(yōu)惠。
　　對于非普通住宅來說，投機者增加的成本也微乎其微。滿5年的非普通住宅，2010年與2009年相比，仍然只需繳納差價5.5％的營業(yè)稅，成本不變；2年至5年間的非普通住宅，增加了相當(dāng)于差價5.5％的營業(yè)稅成本。
　　算完這個簡單的算術(shù)，我們不妨大膽預(yù)測一下明年的樓市走向吧。
　　2009年投機樓市最“合理”的理由，莫過于“防通脹”，因此產(chǎn)生了大量“剛性投資需求”。對于“剛投”們來說，既然買房是為了防止長期通脹導(dǎo)致的財富縮水，為了“老有所養(yǎng)”，預(yù)設(shè)的投資周期一般較長，大多不會低于5年；既然要保值增值，地段稀缺、產(chǎn)品稀缺的豪宅自然是最受青睞的投資品。在這樣的邏輯下，新政沒有增加投資的任何成本，對豪宅的需求怎么會減少？在豪宅的帶動下，增加了少量成本的普通住宅會不會水漲船高？
　　當(dāng)然這是站在純粹數(shù)字理性的角度來簡單推斷，從10多年的發(fā)展歷程來看，中國房地產(chǎn)市場從來都是感性大過理性的。
　　對政策的風(fēng)向也就是后續(xù)政策的預(yù)判，往往比現(xiàn)實政策對市場心理的影響更大，而中國消費者往往會過度解讀政府政策。市場參與各方在明年第一季度，將會有個觀望期，成交量在2009年底爆發(fā)后歸于沉寂，二季度后當(dāng)看到宏觀經(jīng)濟仍然紅火，通脹開始顯露，而交易成本增加有限，房地產(chǎn)市場可能會掀起又一波高峰。