中央經濟工作會議“支持居民改善性購房需求”的聲音還在耳旁——這句話被開發商理解為“利好”,因為現有政策環境下,誰也分不清什么是“改善性購房”、什么又是“投資性購房”乃至“投機性購房”。而國家發改委主任張平昨日就站出來表態:我國將完善住房消費和調控政策,增加中低價位和限價商品房的供應,抑制投機性購房——這句話自然又引發了無限遐想。
　　“價格”是發改委管的“大頭”,不過“房價”這個東西跟電價、水價、油價都不一樣。所謂“中低價位商品房”——相信這也是基于當前市價的“中低價位”,絕非基于老百姓收入的“中低價位”,但即使是這樣的房,發改委又如何增加它的供應量？
　　發改委不太可能采納博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖那個知名的建議,讓地方政府去提供“2/3的住房”、外帶這些便宜房子還都建在“交通方便的地方”——雖然龍永圖的建議曾贏得了那么多人鼓掌,但鼓掌的人里頭肯定沒有省長市長;發改委也不太可能推廣寧夏的最新做法——“要求已備案的商品房半年內不許漲價”,因為咱們都知道一個詞——“囤房”,更何況開發商完全可以選擇就高定價——大不了定太高了之后再稍微往下降降;發改委更不太可能接受網友們的意見,規定“一家一套自住房,一套之外的房子都是投資房,投資房每年繳物業稅、賣的時候繳土地增值稅”,因為至少從中央經濟工作會議的內容看來,國家依然擔心明年的經濟增長,需要“改善性購房”的煙幕來掩護“投資性購房”乃至“投機性購房”,結果是只字不提“泡沫”、只在營業稅減免這樣的小地方做做文章。
　　發改委憑空變不出來“中低價位商品房”,因為這種房子,首先得建在土地上。
　　而國土資源部前天公布的《今年前三季度土地市場運行情況通報》顯示,今年前三季度我國住宅用地供應40192公頃,同比增加8.7%。其中普通商品房用地供應33183公頃,同比增加4.3%,占住宅用地供應總量的82.6%,比重較去年同期下降了3.5個百分點。更要命的是,這里頭中低價位、中小套型普通商品房用地供應為6002.94公頃,較去年同期大幅減少了45%,僅占住宅用地供應量的14.9%。
　　按我國的土地市場出讓規則,住宅用地出讓前容積率、建設密度等就已經劃定,什么樣的地就決定了這塊地上會建出什么樣的房。中低價位、中小套型普通商品房用地少了,當然也不會有多少中低價位、中小套型的普通商品房。因此,中央經濟工作會議說要增加“普通商品房”供應,國家發改委說要增加“中低價位商品房”供應,但實際上最迫切的事兒是扭轉“普通商品房”不斷減少的趨向——如果可以的話,讓賣地賣到手軟的地方政府稍微收一下韁,即使不肯按規矩把賣地錢的10%掏出來建保障房,也要加大普通商品房的供地量,不要只一門心思盯著地王。在這里,要完善的不是什么“消費政策”,而是“土地政策”。
　　前幾天有報道稱,深圳開始實施新的“城市更新辦法”,公開默許重新采用“協議出讓”而非“招拍掛”的形式賣地,辦法的核心是“最終地價提前被確定、不需要再不斷競價搶來搶去”。也許有人會說,“協議出讓”將重導貓膩,但咱們也不能否認,這種政府直接利益減少的結果是政府可以主導市區內商品房供應,可以對工期和房價有更大的影響力,這種方式未必很科學,卻符合老百姓的部分愿景——地方政府部分讓利,改變住房供應結構、緩解市場供應不足——沒有這一步,增加“普通商品房”或“中低價位商品房”供應都只是口頭上的“鎮靜劑”。