|
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開之際，高層接連針對樓市表態(tài)，抑制投機(jī)性購房。但是，近期政策明顯偏向市場化管理，在此背景下，未來房地產(chǎn)市場將更趨于高低分化，而土地儲(chǔ)備較多的那些二三線房地產(chǎn)開發(fā)商或許會(huì)異軍突起。
政策偏向市場管理
國務(wù)院總理溫家寶日前在上海考察保障性住房工程進(jìn)展情況時(shí)曾經(jīng)表示，要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財(cái)政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂業(yè)。同時(shí)，要抑制投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
過去幾年，投機(jī)性需求一直認(rèn)為是導(dǎo)致高房價(jià)的主因，為此，中央相繼出臺(tái)“國八條”和“國六條”予以調(diào)控，直至2007年央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)二套房貸政策，樓市成交量也隨之回落，房市調(diào)控效果初現(xiàn)。
但之后的房價(jià)與市場成交量曲線并無規(guī)律可循。一直被視為政策市的房地產(chǎn)市場并沒有因?yàn)檎叩倪B連收緊而改變了走高的局面，房價(jià)越壓越高。今年房價(jià)的漲幅超過了預(yù)期，也給政府的政策調(diào)控帶來了難度。一方面經(jīng)濟(jì)尚未完全企穩(wěn)，尚需房地產(chǎn)業(yè)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)；另一方面，房價(jià)的高企再度引來民生問題。這也正是調(diào)控的難點(diǎn)。
但是仔細(xì)分析近期高層發(fā)聲可以發(fā)現(xiàn)，政府實(shí)際上已經(jīng)開始把房地產(chǎn)市場區(qū)分為保障性住房和商品房，針對不同市場調(diào)控的思路和手段也截然不同。
從2008年底，保障性住房就被提升到了相當(dāng)?shù)母叨龋瑥慕谥醒敫邔拥谋響B(tài)也可見一斑，為解決一部分居民住房問題，保障性住房絕對是今后五年政府工作的核心，除了支持還是支持。
縱觀中央對于房地產(chǎn)市場推出的政策手段，有兩方面特別突出，一是貨幣金融政策，二是土地政策。貨幣金融政策旨在抑制投機(jī)性需求，土地政策則立足房地產(chǎn)開發(fā)商，使其增加樓市放量。兩方面都是在市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律中的供需上下工夫，也都是針對商品房而言的政策。這也說明了政府更多將商品房市場交由市場之手來管理。
未來房價(jià)移向更高區(qū)間
目前，房地產(chǎn)市場的投資價(jià)值正在向著更高的區(qū)間移動(dòng)。
盡管今年下半年以來，有消息顯示上海樓市的買房者中，難覓作為投資風(fēng)向標(biāo)的溫州人蹤影，甚至在二手房市場中，溫州投資客的賣盤洶涌而出。但新投資群體的涌入很快抹掉了他們砸盤的痕跡。
“在這種狀態(tài)下，我們基本上會(huì)把掛出來的市中心房子價(jià)格提高10%~15%左右。”一位上海本地投資客張先生感嘆：“沒有了溫州炒房團(tuán)，還有更多其他的炒房團(tuán)，這個(gè)市場永遠(yuǎn)不缺沖動(dòng)型的消費(fèi)者。”
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，11月商品住宅的強(qiáng)勁成交勢頭，主要受到了政策的擠壓效應(yīng)。二套房貸執(zhí)行優(yōu)惠利率的政策即將在年末到期，能否延續(xù)執(zhí)行決策層始終未給出明確回應(yīng)。11月底，溫家寶總理考察上海時(shí)指出，要“抑制投機(jī)性購房”，業(yè)內(nèi)人士猜測明年二套房貸優(yōu)惠政策可能終止。在不明朗的政策環(huán)境下，更多的購房人傾向趕在政策優(yōu)惠期內(nèi)置業(yè)。
今年天價(jià)地王頻頻突破，土地成本的增加必然轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中去，未來房價(jià)的上漲勢頭難以抑制。與其在觀望中坐看購房資金的縮水，不如及時(shí)出手分享資產(chǎn)的升值，在這種認(rèn)定房價(jià)預(yù)期上漲的恐慌心態(tài)下，部分購房人停止觀望、選擇置業(yè)，促成了當(dāng)下房地產(chǎn)市場旺盛的購房消費(fèi)局面。
但是，業(yè)內(nèi)人士對明年的預(yù)計(jì)是，在樓面地價(jià)、房價(jià)逐步走高的過程中，由于供應(yīng)的增加，明年三季度后房價(jià)或?qū)⒃谙鄬Ω唿c(diǎn)盤桓，那時(shí)成交量會(huì)趨緩。
關(guān)注二三線地多房企
實(shí)際上，不管是開發(fā)商還是投資客，在遵循政府既定政策的同時(shí)，他們更看重市場的發(fā)展方向。相對于剛性需求的購買者來講，售賣者可以回旋的余地顯然更大。
首先，在一線市場難以為繼的情況下果斷地轉(zhuǎn)向二三線城市。相比較來講，二、三線城市的地方龍頭房地產(chǎn)開發(fā)商就比外來開發(fā)商更有優(yōu)勢。其優(yōu)勢在于企業(yè)與地方政府擁有良好的關(guān)系，在區(qū)域地塊具有規(guī)模優(yōu)勢，開發(fā)步驟節(jié)奏合理，營銷成本低廉。
其次，國有企業(yè)資本優(yōu)勢明顯。國有企業(yè)在近一年來的實(shí)踐中賺足了人們的眼球，也引來了國企是推動(dòng)房價(jià)大幅升值的最終推手的眾多議論。
實(shí)際上，國企在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用確實(shí)被放大了許多。他們的出現(xiàn)一方面印證了房地產(chǎn)企業(yè)在目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)回復(fù)暫緩、外需乏力的狀況下確實(shí)是可以獲得實(shí)質(zhì)性營收的典型行業(yè)。很多主營業(yè)務(wù)并不在房地產(chǎn)的央企也有不少涉足到房地產(chǎn)行業(yè)就很說明問題。
另一方面，也印證了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻正在被抬高，也許今后將會(huì)被抬升至無法預(yù)料的高度，因此，央企的資本雄厚也為其進(jìn)軍房地產(chǎn)市場奠定了堅(jiān)實(shí)的資本基礎(chǔ)。
更主要的是，土地占有量多的企業(yè)，正所謂“手中有糧，心中不慌”。業(yè)內(nèi)人士指出，明年房地產(chǎn)核心指標(biāo)就是土地為王。實(shí)際上這也是這么多年來衡量房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，以及業(yè)績的核心指標(biāo)。在國家相關(guān)部門嚴(yán)查土地囤地，對于土地市場的治理從嚴(yán)之際，對于拿地的數(shù)量，房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏，把握得好的企業(yè)將會(huì)有突出的機(jī)會(huì)。
土地是原料，沒有它房地產(chǎn)開發(fā)就無法繼續(xù)。土地還有著隱性價(jià)值，可以升值和抵押。地多的企業(yè)可以隨時(shí)調(diào)整土地開發(fā)存貨的數(shù)量，地少的企業(yè)緩沖的余地就會(huì)略顯局促。在這種情況下，地方一些無名卻具有相當(dāng)拿地資格，或者擁有非常有開發(fā)潛力的土地的地方房地產(chǎn)開發(fā)公司或?qū)愜娡黄稹?/P> |