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從披露“農地入市調控房價”這一消息的報道來看,國土部的確沒有發(fā)布過相關報道,而是媒體記者根據浙江土改試點推測而出的。而在部分業(yè)內人士看來,盡管“農地入市調控房價”在國土部看來是不實消息,但農地入市卻是一種趨勢,況且,廣東、浙江等地早已試點。至于農地入市會不會打壓高地價和高房價,卻有待于觀察和商榷。
農地入市,當然能讓農民擁有集體土地的主體地位和土地出讓的收益權利,也可以為新農村建設提供了一個巨大資金來源,是統籌城鄉(xiāng)發(fā)展的一個重大制度安排,也是完善我國土地法律體系的一個必要環(huán)節(jié)。中國城鄉(xiāng)發(fā)展之所以嚴重失衡,原因之一就在于農村集體建設土地與城市國有土地不同價、不同權,農民沒有從土地上受益。新的土改必將讓城鄉(xiāng)土地同價、同權。
筆者以為,國土部最近向媒體介紹農村土地使用管理情況時必須要明確,是不是允許農地用于商品房地產開發(fā)建設和住宅建設？是不是用農地來打壓地價？如果這兩個問題不明確,就有可能誤導房地產市場。因為目前輿論普遍對農地入市的解讀是用來打壓地價、平抑房價。
有趣的是,農地入市與房地產之間的關系撲朔迷離。浙江省農辦新農村建設處有關負責人日前表示,農村集體建設用地平等入市是有條件的,其中一個條件是,集體土地非農化的用途必須為
“非公益性項目”,且商品住宅開發(fā)項目不在其列。這意味著浙江試點的農地入市與商品住宅開發(fā)無關。而且,2005年10月1日起施行的《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》也規(guī)定:通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地不得用于商品房地產開發(fā)建設和住宅建設。
但11月24日有報道披露,浙江嘉興將有萬畝宅基地入市
（農地入市在嘉興被稱為“兩分兩換”）,可平抑嘉興房價增長。嘉興市委副秘書長、市委辦公室主任李躍表示,清理出來的幾十萬畝土地,有一部分流入房地產開發(fā)市場,的確可平抑房價過快增長。這說明農地入市在嘉興可以用來開發(fā)商品住宅,與該省設置的條件不一致。
從不同新聞來看,“農地入市調控房價”成了真假難辨的消息。輿論之所以認為此消息是真,是因為中國房地產市場極其扭曲,地價居高不下,帶動房價持續(xù)飆升。一旦允許農地入市平抑地價,從某種程度上可以讓農民享受到土地受益,而且由于改變了土地供求關系會影響整體地價走勢,進而促使房價穩(wěn)定。
在很多業(yè)內人士看來,既然城市國有土地可以用來開發(fā)商品住宅,為何不讓農地開發(fā)商品住宅？所謂土地同價、同權,就是要讓農地與城市土地享受同樣的待遇,農地有理由用來開發(fā)商品住宅。而且,農地開發(fā)商品住宅能讓農民受益最大化,更是未來買房人的福音。
但是,需要注意的是,一旦允許農地進入房地產市場,18億畝耕地紅線能否保住讓人憂慮。由于地方政府擺脫不了土地財政,不排除通過各種手段將農民耕地、農村集體土地轉為農村集體建設土地,從中牟利。在目前有法規(guī)明確“農村集體建設用地不得用于商品房地產開發(fā)建設和住宅建設”的情況下,仍然不時有土地被違規(guī)使用的報道。一旦開了“農地入市調控房價”的口子,“18億畝耕地紅線”就有可能被突破。飯都吃不上了,建這么多房子干嘛呢？
所以,我們必須要完善相關法律,警惕各種影響國人吃飯、侵害農民利益的問題。
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